Egor Alekseevič sa rozhodol predať svoj luxusný dvojizbový byt a Timofey Arkadyevich je pripravený ho kúpiť. 50 metrov štvorcových, samostatná kúpeľňa a rekonštrukcia európskej kvality – čo viac si môže vaša duša priať? Ale tu je problém: Yegor Alekseevich si chce byť istý, že Timofey Arkadyevich určite vezme jeho majetok, a nadobúdateľ sa chce zasa uistiť, že neexistujú žiadni ďalší kupci. Partneri sa rozhodnú požiadať o vklad, ale vzhľadom na vysoké náklady na bývanie (a to je niekoľko miliónov rubľov) sa obrátia na právnika: ako to urobiť správne?

Čo je to záloha?

Vklad je suma peňazí prevedená jednou stranou transakcie druhej strane na splnenie jej záväzkov (v našom prípade kúpa nehnuteľnosti), ktorá je zakotvená v časti 1 článku 380 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. . Toto nie je záloha alebo záloha, ale nezávislý spôsob vyjadrenia vašich zámerov.

Požiadavky na registráciu vkladu:

1. Písomná forma. Toto pravidlo je zakotvené v časti 2 článku 380 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a vzťahuje sa na všetky transakcie. Dohoda je zaznamenaná vo forme dohody podpísanej oboma stranami.
2. Spôsobilosť predmetov.

   Egor Alekseevič skutočne musí byť vlastníkom bytu alebo osobou schopnou uskutočniť transakciu a Timofey Arkadyevich musí byť pripravený nehnuteľnosť kúpiť.

3. Účtovanie v celkových nákladoch. Ak dôjde k podpisu zmluvy v budúcnosti, peňažná suma na zaplatenie sa zníži v pomere k zálohe.
4. Formované zámery. Od momentu podpisu zmluvy musí predávajúci zastaviť ďalšie pátranie po kupujúcich, ako aj kupujúci nehnuteľnosti – vyhľadávanie iných predmetov.

Aká je optimálna výška vkladu?

Táto otázka nie je upravená zákonom, avšak vzhľadom na významný objem transakcie by výška platieb mala byť 1-2% z ceny bytu (v trhovom vyjadrení hovoríme o desiatkach tisíc rubľov). Okrem toho sa Egor Alekseevich a Timofey Arkadyevich môžu vyrovnať s akoukoľvek okrúhlou sumou: napríklad 50 alebo 100 tisíc rubľov.

Komu pôjdu peniaze, ak sa obchod nepodarí?

Ak sa predaj bytu neuskutoční vinou predávajúceho, potom sa záloha v dvojnásobnej výške vráti kupujúcemu na základe časti 2 článku 381 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. To si samozrejme vyžaduje písomnú dohodu. V súlade s rovnakým pravidlom, ak obchod zlyhá kvôli kupujúcemu, záloha zostáva vlastníkovi nehnuteľnosti.

Čo robiť, ak si kupujúci čiastočne plní svoje záväzky?

Ak sa transakcia neuskutočnila vinou kupujúceho nehnuteľnosti (napríklad kupujúci zaplatil iba časť ceny nehnuteľnosti), uplatňujú sa dôsledky článku 381 časti 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. . Čiastka zálohy sa nevracia a samotná zmluva môže byť ukončená súdnou cestou z dôvodu jej nesprávneho plnenia.

Čo je lepšie – záloha alebo záloha?

Napriek určitým podobnostiam vo formách zabezpečenia záväzkov, odpoveď na túto otázku závisí od toho, koho stranu transakcie zastupujete. Pre predávajúceho je výhodnejšie dostať zálohu, pretože ak kupujúci odmietne podpísať zmluvu, vlastník nie je povinný ju vrátiť. Pre kupujúceho je vhodnejšia záloha: ak z nejakého dôvodu transakcia neprebehne, vráti sa v plnej výške vydávajúcej strane.

Ako zariadiť prevod zálohy?

Existuje niekoľko spôsobov, ako to urobiť:

1. Podpísanie predbežnej dohody. V súlade s článkom 429 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je táto forma dohody medzi subjektmi povolená. Podľa stanoviska Najvyššieho rozhodcovského súdu, zakotveného v uznesení č. 13331/09 zo dňa 19.01.2010 a ďalších rozhodnutiach orgánu, je však potrebné kauciu v tomto prípade považovať za preddavok, preto v prípade neuplatnenia -dodržiavanie záväzkov, dôsledky časti 2 článku 381 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa neuplatňujú.
2. Podpísanie hlavnej zmluvy. Text dokumentu musí obsahovať lehotu na splnenie záväzkov na oboch stranách, ako aj osobitné ustanovenie o zálohe. Vzhľadom na zložitosť transakcie a potrebu zhromaždiť značné množstvo dokumentov je však táto metóda dosť komplikovaná.
3. Podpísanie predbežnej zmluvy a dohody o vklade. Oba dokumenty pomôžu nielen vyjadriť zámery uzavrieť transakciu, ale aj kompetentne formalizovať prevod finančných prostriedkov.
4. Podpísanie zmluvy o vklade. V tomto prípade sa finančné prostriedky prevádzajú pod zárukou uzavretia dohody v budúcnosti, preto je táto forma najjednoduchšia a najklasickejšia.

Zhrnutie

Ak sa Egor Alekseevič a Timofey Arkadyevich rozhodli formalizovať kúpu a predaj bytu a zdokumentovať svoje zámery, musia podpísať zmluvu o vklade. Za žiadnych okolností by ste nemali prevádzať peniaze na základe svojho čestného slova, potvrdenia alebo pod zámienkou dlhových záväzkov. Tieto metódy používajú podvodníci na oklamanie neopatrných občanov a úspechy sú jednoducho ohromujúce. K zmluve o vklade môže byť priložená aj predbežná dohoda alebo hlavná dohoda, nie je to však potrebné.

Posledná aktualizácia: 30.09.2018

Keď dôjde k rozhovoru medzi Predávajúcim a Kupujúcim bytu o uzavretí kúpno-predajnej transakcie ( je to o trhu), potom sa všeobecne uznáva, že kupujúci musí zaplatiť predávajúcemu Záloha (platba vopred), čím sa potvrdzuje jeho zámer kúpiť tento konkrétny byt. Bez takejto zálohovej platby sa zvyčajne Kupujúci neberie vážne.

Kupujúci má zároveň záujem evidovať zmluvy s Predávajúcim o budúcej transakcii. Potom byt stiahnu z trhu a ďalší záujemcovia oň už nebudú nikoho obťažovať. A samozrejme, obe strany transakcie sú znepokojené otázkou - ako správne vyplniť zálohu pri kúpe bytu?

Podmienky dohody (alebo zmluvy) o zálohe

Prevod zálohy za byt je vždy formalizovaný v písomnej forme . Dokument by mohol byť nazvaný ako "zmluva o vklade" alebo "zmluva o vklade". Nie je medzi nimi žiadny právny rozdiel, hlavné je, že slovo "vklad" musí byť uvedené v názve a v samotnom dokumente. To okamžite určuje právny základ dohody. Podmienky a pravidlá pre uplatnenie zálohy sú uvedené v zákone - v. Ak v zmluve nie je slovo „záloha“, suma sa uznáva Vopred (viac o tom nižšie).

Legislatívny význam zálohy sa scvrkáva na skutočnosť, že ak sa kúpna a predajná transakcia bytu neuskutoční vinou kupujúceho, ktorý zložil peniaze, potom výška vkladu zostáva u Predávajúceho. Ak sa transakcia nepodarí vinou Predávajúceho, potom musí túto čiastku Kupujúcemu vrátiť dvojnásobnú veľkosť . Takéto vzájomnej finančnej zodpovednosti núti zmluvné strany, aby brali svoje sľuby vážne.

Podmienky vkladu Pri kúpe alebo predaji bytu musí zmluva obsahovať tieto doložky:

1. uvedenie celého mena a pasu strán transakcie – predávajúceho a kupujúceho;
2. údaj o tom, čo presne alebo na zabezpečenie toho, čo sa vklad robí ( byt, adresa), vrátane podstaty budúcej transakcie ( nákup, základné podmienky transakcie);
3. uvedenie výšky vkladu;
4. uvedenie celkových nákladov na byt;
5. údaj, že výška zálohy je zahrnutá v cene bytu;
6. uvedenie obdobia, na ktoré sa záloha platí;
7. údaj, že v súlade s článkami 380 a 381 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, záloha zostáva u predávajúceho ( ak Kupujúci byt v uvedenej lehote neodkúpi), pričom záloha sa kupujúcemu vracia v dvojnásobnej výške ( ak Predávajúci odmietne byt predať);

Základné podmienky budúcej transakcie kúpa a predaj sa môže premietnuť do samotnej zmluvy o vklade ( ako v príklade vyššie a v príklade nižšie), alebo si môžete vytvoriť samostatný „Predbežná zmluva o kúpe a predaji bytu“, na ktoré sa zmluva bude odvolávať ( v súlade s Otvára sa na novej karte.">Ustanovenie 4, článok 380 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). To nemení podstatu, len niektorí ľudia uprednostňujú vytvorenie dvoch dokumentov namiesto jedného dokumentu.

Dohodnúť sa ( dohoda) o vklade môžete nezávisle na základe vzorka (Pozri nižšie), alebo požiadajte o pomoc.

Zmluvný formulár ( dohody) o vklade pri kúpe alebo predaji bytu môže byť notársky alebo nenotársky ( jednoducho napísané). Z právneho hľadiska majú obe rovnakú silu. Ale pre kupujúceho bytu to môže byť prospešné ako oficiálny svedok prevodu peňazí a ručiteľ, že podmienky dohody chránia jeho záujmy. Riziká kupujúceho pri kúpe a predaji bytu sú totiž vždy vyššie ako riziká predávajúceho.

Aká by mala byť výška zálohy pri kúpe alebo predaji bytu?

Neexistuje všeobecne akceptovaná pevná suma peňazí, ktorú musí kupujúci bytu previesť predávajúcemu vo forme zálohy. To je vždy zmluvná hodnota . A určuje to zdravý rozum. Čo to znamená?

Kupujúci berie na vedomie, že výška zálohy musí byť dostatočná na to, aby zabránila predávajúcemu v pokušení predať byt inému kupujúcemu, ktorý ponúkne o niečo vyššiu cenu. Potom bude musieť Predávajúci vrátiť dvojnásobok zálohy a jeho výhoda v cene príde.

Predávajúci bytu zasa chápe, že výška zálohy by mala byť dostatočná na to, aby Kupujúcemu bolo ľúto o ňu prísť, aj keď nájde výhodnejšiu možnosť kúpy.

V praxi zvyčajne výška zálohy pri kúpe a predaji bytu tvorí nejakú pohodlnú okrúhlu postavu ( napríklad 50 alebo 100 tisíc rubľov), a nepresiahne 1-2% z celkových nákladov na byt.

Dokedy je potrebná záloha pri kúpe alebo predaji bytu?

Doba, na ktorú sa záloha platí, závisí od pripravenosti bytu na predaj. Koniec koncov, samotná platba vopred sa uskutočňuje tak, že v procese prípravy transakcie a zbierka listín nikto z účastníkov nezmenil názor. Predávajúci a kupujúci bytu sa vopred dohodnú na termíne zálohy a vychádzajú z toho, koľko času potrebuje predávajúci na prípravu podkladov potrebných k obchodu.

Kupujúci musí mať na pamäti, že on sám na kontrolu dokladov tiež to chce nejaký čas. Je možné, že počas procesu kontroly bytu pred kúpou sa vyskytnú otázky a na analýzu budú potrebné ďalšie dokumenty.

Preto pri kúpe alebo predaji bytu Doba vkladu je vždy stanovená s rezervou. To znamená, že ak je napríklad Predávajúci pripravený uzavrieť obchod o dva týždne, potom má zmysel, aby Kupujúci zložil zálohu na tri týždne alebo mesiac. Čím dlhšie obdobie, tým spoľahlivejšie. Nikto predsa nezakazuje uzavrieť obchod pred týmto termínom. Zodpovednosť vzniká len vtedy, ak uplynula lehota uloženia a neuskutočnila sa kúpno-predajná transakcia.

A samozrejme, Kupujúci si musí pamätať, že záloha sa prevádza až po potvrdení vlastníctva Predajca bytu. Na to musí poskytnúť aktuálny dátum ( Ďalšie informácie o typoch takýchto vyhlásení nájdete v odkaze).

Prečo sa vyžaduje záloha? Alebo možno záloha?

V trhovej praxi sa často používa predplatené výdavky, ale nie Záloha. Na tom takpovediac trvali Predajcovia bytov a realitné kancelárie, ktoré týmto Predajcom slúžia. Dôvodom odmietnutia použitia zálohy je, že zaväzuje stranu prijímajúcu zálohu konať vážne finančnú zodpovednosť v prípade zlyhania transakcie alebo odmietnutia predaja bytu.

V prípade bežnej transakcie pri kúpe a predaji bytu bez budovania reťazca niekoľkých predajcov sa niekedy dohodnú, že presne formalizujú Záloha a prijať túto finančnú zodpovednosť. Realitné kancelárie túto možnosť nazývajú „čistý predaj“ alebo „čistá kúpa“.

Ale v prípade zosúladenia alternatívne ponuky (a tých je na trhu najviac), platba vopred vo forme Záloha sa pre predávajúceho javí ako nerozumné. V reťazci bytov ju totiž Predávajúci po prijatí zálohy musí previesť ďalej v reťazci - inému predávajúcemu. A môže previesť zálohu na tretiu ( ak je reťaz bytov dlhý). V dôsledku toho prvý Predávajúci už nemá v rukách zálohu, ale je nútený niesť zodpovednosť voči svojmu Kupujúcemu vo výške dvojnásobku sumy, ak sa predaj jeho bytu neuskutoční. Ale nemusí sa konať kvôli iným účastníkom alternatívna dohoda , a to aj z dôvodu napríklad kolapsu reťazca bytov.

Je jasné, že nikto nechce niesť finančnú zodpovednosť za okolnosti, ktoré nemôžete úplne ovplyvniť, vrátane konania iných ľudí. Predovšetkým . Preto je takáto zodpovednosť jednoducho vylúčená registráciou zmluva o vklade – preddavková zmluva. Ak potom kúpa bytu padne ( už je jedno, koho je to vina), potom Predávajúci jednoducho vráti ním zaplatenú sumu Kupujúcemu vopred.

Pre Kupujúceho však podmienky na poskytnutie zálohy pre byt sú stanovené prísnejšie. Napriek tomu, že z toho NEplynie finančná zodpovednosť pre obe strany, v praxi je táto zodpovednosť za Kupujúceho stanovená ako samostatná podmienka v Dohoda vopred . Táto podmienka znamená, že ak kupujúci transakciu odmietne, zálohová čiastka mu nebude vrátená a zostáva u predávajúceho vo forme dobre .

Teda v skutočnosti pre Kupujúceho bytu to platí prísna podmienka vkladu, pričom pre Predávajúceho platí stav mäkkého predstihu. Prečo taká nespravodlivosť?

Faktom je, že na trhu s nehnuteľnosťami vo veľkých mestách sa väčšina bytov ponúka na predaj nie v mene vlastníkov, ale v mene agentúr ( sprostredkovateľov). A kupujúci, ktorý si vybral byt, zaplatí zálohu nie majiteľovi, ale jeho zástupcovi - agentovi. Majiteľ môže zmeňte názor na predaj váš byt, alebo napr. zmeniť cenu predaja. Pochopiac to, agent nikdy nenesie finančnú zodpovednosť za prijaté peniaze. Ak obchod zlyhá, je pripravený ich jednoducho vrátiť, nič viac.

Kupujúci je zodpovedný za svoj zámer sám za seba , preto pre neho realitky dávajú do zmluvy prísnejšiu zodpovednosť. Výnimkou je prípad, keď je Kupujúci účastníkom komplexnej transakcie z reťazce bytov , kde jeho kúpa závisí od konania ostatných účastníkov. Potom sa z neho zbaví aj finančnej zodpovednosti a ak sa reťazec rozpadne, jednoducho sa mu vráti suma, ktorou prispel vopred.

Ako konať za Predávajúceho a Kupujúceho, kedy príprava transakcie na kúpu a predaj bytu vrátane spôsobu vyjednávania, uskutočňovania, prijímania a spracovania platieb vopred ( záloha alebo záloha ), ako aj vykonať konečné zúčtovanie transakcie - podrobne opísané v našom Otvorí sa vo vyskakovacom okne."> POKYNY KROK ZA KROKOM (diagram sa otvorí vo vyskakovacom okne).

✅ zmenil som názor na predaj nehnuteľnosť - bez ohľadu na dôvod, pre ktorý to urobil;

✅ neprihlásili všetkých obyvateľov prihlásených do nehnuteľnosti - v tomto prípade sa na byt hľadí vecné bremeno, pretože prihlásení ľudia v ňom majú právo bývať;

✅ nezaplatili účty za energie pred transakciou - podľa zákona môžete predať nehnuteľnosť iba bez dlhov za energie;

✅ pri uzatváraní predbežnej dohody o vklade uviedol úmyselne nepravdivé údaje - napríklad neinformoval, že byt má viacerých vlastníkov;

✅ porušil podmienky predbežnej dohody - napríklad nepripravil balík dokumentov na predaj;

✅ sa nedostavil v stanovenej lehote na podpis Hlavná zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľností.

Vo všetkých vyššie uvedených prípadoch je predávajúci povinný nielen vrátiť celú výšku zálohy, ale rovnakú sumu aj zaplatiť. To znamená, že ako pokutu zaplatí dvojnásobok zálohy.

Zistite si to vopredako vrátiť zálohu za bytv prípade, že predávajúci poruší zmluvné podmienky. Kupujúci zvyčajne jednoducho oznámi predávajúcemu, že musí vrátiť peniaze. Ak predajca odmietne, musíte sa obrátiť so žalobou na súd – vo väčšine prípadov jej súd vyhovie.

Čo robiť pred prevodom zálohy, aby ste sa ochránili

❗ Skontrolujte doklady o bývaní.Keď urobíte záverdohoda o zálohe pri kúpe bytu, požiadať predávajúceho o doloženie všetkých dokladov k nehnuteľnosti. Ak niektoré dokumenty chýbajú – napríklad neexistuje výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností potvrdzujúci vlastníctvo, je lepšie transakciu odložiť. V opačnom prípade môže zhromažďovanie dokumentov trvať dlho.

❗ Získajte súhlas od manžela predávajúceho.Ak má predávajúci manžela/manželku, uistite sa, že získate notársky overené povolenie na predaj. V opačnom prípade počas rozvodu bude môcť manžel predávajúceho prezentovať svoje práva na nehnuteľnosť do troch rokov po transakcii a súd bude rozhodovať o jeho strana .

❗ Skontrolujte, či existuje vecné bremeno. Ak bývanie je v ťarche, je lepšie kúpu odmietnuť. Požiadajte predávajúceho, aby najskôr odstránil vecné bremeno a potom odovzdajte peniaze.

❗ Skontrolujte, či sú zaplatené účty za energie.Ak nie, požiadajte predávajúceho, aby najprv zaplatil dlh, a potom mu dajte peniaze. Ak si kúpite nehnuteľnosť s dlhmi, budete ich musieť zaplatiť sami, a to sú ďalšie výdavky. Je lepšie pozrieť sa na potvrdenky osobne: dlhy na účtoch za energie nemajú vplyv na prevod vlastníctva v Rosreestr, takže nebudete upozornení na dlh.

❗ Skontrolujte, či je v byte niekto prihlásený.Ak áno, uveďte v zmluve povinnosť predávajúceho odhlásiť všetkých obyvateľov. V opačnom prípade budú mať právo v byte bývať aj po jeho odkúpení a nebudete môcť nájomníkov vykopnúť. Týka sa to najmä registrovaných maloletých.

Aký depozit sa vyžaduje pri predaji bytu?

Výška zálohy pri kúpe bytumôže byť čokoľvek - záleží na osobnej dohode medzi predávajúcim a kupujúcim. Jeho veľkosť je najčastejšie 5–10 % z hodnoty nehnuteľnosti. Napríklad, ak dom stojí 1 000 000 rubľov, môžete predajcovi zaplatiť 50 000 alebo 100 000 rubľov ako zálohu.

Malý vklad je výhodný pre predávajúceho aj kupujúceho. Ak náhle zmeníte názor na kúpu bytu, stratiť malú sumu nebude také urážlivé. A ak si predávajúci nesplní svoje povinnosti, bude musieť trochu vrátiť. Veľký vklad je pre vás nerentabilný a výhoda pre predajcu je diskutabilná. Ak kupujúci zaplatí veľa, predávajúci môže pripraviť dokumenty na transakciu a ponechať si peniaze, ak nákup odmietne. A v prípade porušení zo strany predávajúceho bude musieť vrátiť sumu dvakrát toľko.

Ako skladaťpredbežná dohoda o kúpe a predaji bytu s depozitom

Ako sme uviedli vyššie, legislatíva vyžaduje povinnú písomnú formu registrácia predbežná dohoda so zálohou. Musí byť podpísaný v niekoľkých kópiách: jeden pre každého účastníka transakcie.

Napríklad: kúpite byt vo vlastníctve jednej osoby. V tomto prípade potrebujete dve kópie: jedna zostane u vás, druhá u predajcu. Ak sú traja vlastníci, mali by byť vyhotovené štyri kópie zmluvy: po jednom pre predávajúcich a jedného kupujúceho.

Zmluva o zálohe na kúpu bytu - vzor 2018- musí obsahovať:

📃 Údaje o stranách. Uveďte údaje o kupujúcom a všetkých vlastníkoch nehnuteľnosti, ak ich je viacero. Zvyčajne napíšu priezvisko, meno a priezvisko, sériu a číslo pasu, miesto registrácie alebo skutočné bydlisko.

📃 Dátum ukončenia. V prípade sporov to pomôže preukázať, že zmluva bola uzavretá k určitému dátumu.

📃 Údaje o nehnuteľnostiach. Zmluva o vklade obsahuje adresu bytu, jeho katastrálne číslo, celkovú a obytnú plochu a náklady. V prípade záujmu môžete uviesť ďalšie informácie – napríklad číslo výpisu označujúce vlastníctvo nehnuteľnosti.

📃 SumaZáloha. Musí byť uvedený v číslach a dešifrovaný slovami.

📃 Postup prevodu peňazí. Uveďte, kedy a akým spôsobom kupujúci prevedie peniaze predávajúcemu. Napíšte napríklad údaje o bankovom účte alebo uveďte, že celá suma bude prevedená v hotovosti pri podpise zmluvy.

📃 Čas, počas ktorého to bude dokončenéobchod. Zadajte časový rámec, v ktorom musíte dokončiť základné dohoda nákup a predaj. Výhodne naznačiť konkrétne dátumy, napríklad do 31. októbra 2018, a nie frázu „do mesiaca“.

📃 Práva a povinnosti zmluvných strán. Napríklad musí byť uvedené, že kupujúci je povinný urýchlene zaplatiť zvyšnú sumu v rámci transakcie a predávajúci je povinný odovzdať byt v stave, v akom bol pri obhliadke.

📃 Vyššia moc. Malo by sa uviesť, čo možno klasifikovať ako vyššiu moc a ako ovplyvnia podmienky zmluvy.

📃 Dátum účinnosti. Zvyčajne sa uvádza, že dohoda nadobúda platnosť od okamihu jej podpisu.

📃 Titulky. Na konci dohody musia všetky strany uviesť podpisy a prepis - priezvisko s iniciálami.

Zmluvu o vklade môžete vypracovať sami alebo použiť štandardný vzor. Komustiahnite si štandardnú zmluvu o zálohe pri kúpe bytu, kliknite na odkaz.

Ako správne vyplniť zálohu pri kúpe bytu: aké ďalšie dokumenty sú potrebné

Na to, aby mal vklad plnú právnu silu a nevznikli žiadne otázky o transakcii, musia byť okrem zmluvy vyhotovené ešte dva dokumenty: predbežná kúpno-predajná zmluva a potvrdenie

Predbežná kúpno-predajná zmluvavypracované pred hlavnou zmluvou. Uvádza všetky dosiahnuté dohody predávajúci a kupujúci . Označujú napríklad:

📝 cena bytu, výška zálohy, postup platby - napríklad si zapíšu údaje predávajúceho a podmienky prevoduPeniaze;

📝 zoznam dokumentov, ktoré je potrebné pripraviť na transakciu a načasovanie ich prípravy predajcom;

📝 zoznam nábytku a domácich spotrebičov, ktoré zostávajú v byte;

📝 načasovanie prevodu nehnuteľnosti na kupujúceho;

📝kto platí za notárske služby, prípravu ďalších dokumentov k transakcii a iné výdavky;

📝 údaje o nehnuteľnosti - celková a obytná plocha, číslo katastrálneho pasu, presná adresa a iné.

Potvrdenie o prijatí zálohy za bytpotvrdzuje, že predávajúci prijal zálohu v plnej výške. Je vypracovaný vo voľnej forme, ale dokument musí obsahovať tieto informácie:

📌 priezviská, mená, priezviská oboch strán transakcie - predávajúceho a kupujúceho; V prípade potreby môžete poskytnúť informácie o pase;

📌 registračné adresy a skutočné bydlisko oboch strán;

📌 označenie, že finančné prostriedky sa prevádzajú presne ako vklad, a nie ako záloha;

📌 výška zálohy - ako v zmluve, je uvedená v číslach a dešifrovaná slovami;

📌 podpisy oboch strán transakcie s prepisom - priezvisko a iniciály.

Dodatočnéotázky: čo ešte potrebujete vedieť

Ako vyzerá typická zmluva o vklade pri kúpe bytu??

Právne predpisy nekladú prísne požiadavky na formu zmluvy o vklade: hlavný je obsah. Dokument je zvyčajne vytlačený na papieri, podrobnosti o oboch stranách a ďalšie dôležité informácie sú ručne vyplnené a podpísané.

Ako zložiť zálohu pri kúpe bytu?

Úplné pokyny sú uvedené vyššie. Stručné pokyny:

🤝 dohodnite si s predávajúcim výšku zálohy, termín registrácie transakcie a ďalšie podstatné podmienky;

📋 skontrolujte pripravenosť dokumentov na transakciu, získajte súhlas manžela predávajúceho, skontrolujte ostatné dôležité nuansy;

📝 zostaviť a podpísať predbežnú kúpno-predajnú zmluvu, dohoda o zálohe a potvrdenke o prijímanie peňazí;

💰 peniaze odovzdajte pri podpise pokladničného dokladu.

Je to možnézáloha pri kúpe bytu s hypotékou

Zaplatenie zálohy pri kúpe bytus hypotekárnym úverom, materským kapitálom a ďalšími možnými podmienkami. Ide len o to, že zmluva o vklade okrem iných základných podmienok uvádza aj postup registrácie materského kapitálu, postup vyrovnania s predávajúcim pomocou hypotekárnych prostriedkov alebo iné nuansy v závislosti od toho, aké prostriedky použijete na nákup nehnuteľnosti.

Vracia sa záloha alebo nie pri kúpe bytu?v prípade vyššej moci?

Podľa článku 381 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie ak nie je možné splniť záväzky alebo sa obe strany dohodnú na ukončení zmluvy, zavedené záloha musí byť vrátená. Všetko ale závisí od dohody. Preto odporúčame špecifikovať možné okolnosti vyššej moci a ich dopad na podmienky transakcie v zmluve. Okolnosti vyššej moci zahŕňajú smrť predávajúceho alebo kupujúceho, poškodenie majetku - napríklad požiar bytu - a iné okolnosti vyššej moci, ktoré znemožnia splnenie záväzkov zo zmluvy.

Platba vopred za byt prispievať, aby si ho „vytýčili“ pre seba pri zhromažďovaní a overovaní listín. Podstatou je zaznamenanie predbežných dohôd o transakcii medzi predávajúcim a kupujúcim, po ktorých predávajúci prestane ukazovať byt ostatným kupujúcim a začne zbierať dokumenty k transakcii.

Na praxi platba vopred za byt prispeli buď vo forme , alebo vo forme . Podstatu oboch, ako aj zásadný rozdiel medzi nimi, popisuje Slovník pojmov za príslušnými odkazmi.

Záloha, je samozrejme pre Kupujúceho výhodnejšia, pretože v prípade odmietnutia zo strany Predávajúceho ju musí vrátiť Kupujúcemu v dvojnásobnej výške.

Predplatené výdavky, samozrejme, je pre Predávajúceho výhodný, pretože môže transakciu kedykoľvek odmietnuť bez toho, aby čokoľvek riskoval, jednoducho vráti zálohu Kupujúcemu ( ak by sa napríklad zrazu našiel iný kupec, ktorý ponúkol o niečo vyššiu cenu).

Vôbec, Záloha znamená vzájomnú kontrolu a vzájomnú finančnú zodpovednosť, preto má zmysel, aby Kupujúci na tom trval Záloha. Predajcovia sa na podnet realitných kancelárií snažia akýmkoľvek spôsobom vyhnúť tejto zodpovednosti a častejšie akceptujú platbu vopred vo forme vopred, avšak s dodatočnými sankciami pre Kupujúceho: ak transakciu odmietne, príde o sumu svojho vopred.

Trhová prax je taká, že sa častejšie využíva predplatené výdavky, avšak s niektorými dodatočnými podmienkami, tak na strane Kupujúceho, ako aj na strane Predávajúceho ( Pozri nižšie).

Ako urobiť zálohu pri kúpe bytu

Postup aplikácie vopred pri kúpe bytu sa nelíši od platobného postupu Záloha pre byt. Rozdiel vzniká len vo finančných dôsledkoch opísaných vyššie ( zodpovednosť strán) v prípade zlyhania transakcie.

Na začiatok sa rozhodneme do dátumu záloha a jeho čiastka .

Zálohová lehota na byt

Termín vopred pri kúpe bytu sa počíta od momentu úhrady vopred až do ukončenia transakcie, t.j. podpisovanie a odovzdávanie dokumentov.

Toto termín bude závisieť od pripravenosti bytu na predaj ( je pripravený celý balík dokumentov?), od času vyhľadávania náhradný byt pre predávajúceho ( Ak), a čas potrebný na overenie dokladov Kupujúceho ( ako predmet - byt, tak aj subjekt - Predávajúci).

Kupujúci by sa tu nemal ponáhľať. Zhromažďovanie a overovanie dokumentov im zvyčajne netrvá menej ako dva týždne. Rozumné by bolo zložiť zálohu na obdobie s určitou časovou rezervou – napríklad mesiac. Čo ak dohoda alternatíva, potom možno jeden a pol až dva mesiace. Tento čas je dostatočný na to, aby Predávajúci vyzdvihol celý balík dokumentov, na ich overenie Kupujúcim a na kontrolu zhromaždených dokumentov.

Ak je dohoda alternatívna , potom pred vstupom zálohová platba za byt musíme sa uistiť, že zámerom Predajcu je kúpiť sám seba náhradný byt zodpovedajú trhu. V opačnom prípade sa v procese prípravy transakcie môže ukázať, že Predávajúci si nebude môcť vybrať "alternativa" v danom časovom rámci alebo splniť požadovanú cenu a obchod sa potom rozpadne.

Je dobré, ak si predávajúci už v čase úhrady zálohy vybral pre seba možnosť "alternativy" (možno ani nie sám).

"Nebude to stačiť!"- môže povedať predávajúci, počítajúc naše peniaze. "Akurát!"– dávame sebavedomú odpoveď a vysvetľujeme to Predávajúcemu samotná skutočnosť platby vopred záleží viac ako na jeho sume.

Výška zálohy pri kúpe bytu to môže byť vlastne ktokoľvek. Ale v praxi to zvyčajne nepresahuje 1-2% nákladov na byt, alebo si vyberú približne porovnateľnú okrúhlu sumu, napríklad 50 alebo 100 tisíc rubľov. ( sumy pre moskovský štandardný trh s bývaním). Zjednávanie je tu celkom vhodné.

Kto by mal platiť akontáciu pri kúpe bytu?

Dôležitý bod! Pred zaplatením zálohy za byt, musíme sa uistiť, že tento byt skutočne patrí Predávajúcemu a jeho vlastníctvo je registrovaná štátom. Aby sme to mohli urobiť, musíme sa vopred objednať ( čo to je - pozri odkaz).

Toto Výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností je možné objednať na webovej stránke Rosreestr aj na našej webovej stránke - ( prostredníctvom vstavanej služby Rosreestr API).

A to až po kontrole údajov o pase a Výpisy z Jednotného štátneho registra nehnuteľností, a keď sa ubezpečíme, že ide skutočne o vlastníka bytu, ktorý potrebujeme, môžeme s Predávajúcim podpísať Dohoda vopred a daj mu peniaze.

V praxi sa to stáva byt predáva realitka v mene predávajúceho a snaží sa prijať zálohovú čiastku vo svojom mene alebo v mene realitnej kancelárie. Je možné mu dať peniaze? Môcť. Potom sa však okrem informácií o majiteľovi musíme uistiť aj o tom, že tento majiteľ predajom svojho bytu naozaj poveril túto realitku alebo agentúru. Realitný maklér nám musí predložiť zmluva o sprostredkovaní s majiteľom , kde musí byť okrem iného uvedené, že splnomocnenec je oprávnený prijať zálohu na byt.

V tomto prípade Predbežná dohoda na byt podpíšeme s agentom. Pozrieme sa na jeho pasové údaje, zaznamenáme ich do zmluvy a ponecháme si kópiu zmluvy o zastúpení s vlastníkom ( ako základ pre prevod zálohy na cudzinca).

Pravda, je nepravdepodobné, že realitná kancelária bude pripravená prevziať aspoň nejakú finančnú zodpovednosť v prípade zlyhania obchodu vinou predávajúceho alebo vinou samotnej kancelárie. Maximálne môžeme počítať s vrátením sumy našej zálohy. Zatiaľ čo v zmluve priamo s Predávajúcim vieme primerane zabezpečiť pokuty za zmarenie obchodu z jeho viny.

Predbežná dohoda na byt

Ak je niekoľko vlastníkov bytov ( napríklad rodina), potom by bolo správnejšie, keby všetci podpísali predbežnú dohodu.

Dohoda vopred nikde neevidované, zostavené v dvoch exemplároch ( pre predávajúceho a pre kupujúceho), a znamenia v čase prevodu vopred

V prípade potreby je možné zmluvu vypracovať, podpísať a potvrdiť, potom je možné podrobnejšie a kvalifikovanejšie popísať podmienky vrátenia alebo nevrátenia zálohy.

Notársky Dohoda vopred poskytne kupujúcemu dodatočnú právnu ochranu v prípade predávajúceho. Napríklad, keď Predávajúci inkasuje zálohu od viacerých Kupujúcich naraz a potom „zignoruje“ alebo predá byt jednej osobe.

Je tiež prípustné, aby to bolo uvedené v zmluve pokuty pre Predávajúceho, ak si predaj rozmyslí alebo predá byt niekomu inému ( napríklad za trochu vyššiu cenu – to sa v praxi stalo).

Ak jednáme s dôveryhodným zástupcom Predajcu, potom je potrebná osobitná opatrnosť. Tento prípad sa ďalej rozoberá v kroku Otvorí sa vo vyskakovacom okne.">NÁSTROJE -« Predaj bytu prostredníctvom splnomocnenca».

na praxi, zálohová platba za byt nezadané hotovosť , ktoré sa prenášajú z rúk do rúk na základe príslušnej podpísanej zmluvy/dohody. Dá sa to urobiť napríklad v tom istom byte, ktorý kupujeme. To nám dá opäť príležitosť ( keby niečo) pred nasťahovaním si byt prezrieť platba vopred.

Ale bezpečnejšie je previesť peniaze do kedy notár, okrem iného vystupuje ako svedok skutočnosti prijatia peňazí Predávajúcim. V tomto prípade bude pre Predávajúceho ťažšie vyhnúť sa zodpovednosti.

Ak byt predáva realitná kancelária ( na základe zmluvy o sprostredkovaní s majiteľom), následne vieme zložiť akontáciu v samotnej realitnej kancelárii.

Dohodli sme sa teda na výške a termíne preddavku, skontrolovali pas predávajúceho a registráciu jeho vlastníckych práv a rozhodli sme sa pre notára. Bola pripravená a podpísaná zmluva o zálohovej platbe (alebo zálohe). Peniaze boli odovzdané osobne. Sledovali, kam ich položil, a pamätali si toto miesto.

Posledná aktualizácia v marci 2019

Verí sa, že najväčšími nákupmi v živote každého človeka sú transakcie s nehnuteľnosťami, autami a pozemkami. Čím dlhší je proces starostlivého výberu správnej možnosti, tým silnejšia je túžba rýchlo uzavrieť dohodu a stať sa vlastníkom požadovaného objektu.

Kupujúci zároveň nemá vždy celú sumu, veľké nákupy sa uskutočňujú pomocou úveru, požičaných prostriedkov. Ako posilniť svoj zámer kúpiť si byt alebo auto a „rezervovať“ si požadovanú položku na budúci nákup? Mnoho ľudí dáva predajcovi zálohu, ktorej potvrdenie sa vydáva s potvrdením. Tu vám povieme, ako to urobiť správne.

Základné pravidlá

Obráťme sa na všeobecnú časť občianskeho práva Ruska. Vklad je v podstate spôsob, ako „zabezpečiť“ vybranú vec alebo predmet. Je logické, že ak dôjde k zrušeniu transakcie vinou kupujúceho, peniaze prevedené na nákup sa nevracajú.

Vklad sa často zamieňa so záložným právom, pričom ide o úplne odlišné pojmy. Kaucia zabezpečuje záväzok, pričom seriózne peniaze sú súčasťou celkovej ceny kúpnej zmluvy. Okrem toho sa záloha vracia pri ukončení uzatvorenej zmluvy.

Občianske právo však stanovuje prípad, kedy je možné zálohu vrátiť kupujúcemu, ktorý prejavil úmysel nehnuteľnosť kúpiť. Ak sa teda zistí, že predávajúci je vinný za to, že nákup nebol dokončený, kupujúci dostane 200 % sumy zálohy, teda dvojnásobok sumy.

Pozrime sa na príklady:

• Kupujúci si našiel bývanie, dvojizbový byt na treťom poschodí bytového domu. Aby majiteľ prestal hľadať potenciálnych kupcov, odstránil inzerát zo stránky a stanovil dohodnutú cenu, bola vydaná záloha vo výške 50 000 rubľov. Následne bol kupujúcemu zamietnutý hypotekárny úver, a preto sa obchod neuskutočnil. Keďže predávajúci utrpel určité straty (stratil potenciálnych kupcov, premárnil svoj čas atď.), zálohu si ponechá.
• Za rovnakých okolností iba kupujúci úspešne dostane úver a zavolá predávajúcemu, aby stanovil dátum transakcie. Kupujúci ho informuje, že nedôjde k žiadnej transakcii (zmenil názor, bol poslaný na dlhú služobnú cestu, došlo k sporu s príbuznými atď.) - záloha sa vracia vo výške 100 000 rubľov, čím sa kompenzujú náklady vzniknuté kupujúcemu (vybavenie hypotéky, plytvanie časom, zbieranie vecí, sťahovanie príbuzných a pod.).

Aká je výška zálohy pri kúpe bytu (pozemok, garáž a pod.)?

Suma môže byť ľubovoľná, hlavné je, aby vyhovovala obom stranám dohody. Dokumenty môžu uvádzať pevnú sumu alebo ako percento z ceny transakcie.

Ako správne vyplniť zálohu

Ako sme už uviedli, o prevode zálohy na kúpu akéhokoľvek majetku sa vystavuje potvrdenie, hoci zákon priamo neustanovuje dodržiavanie určitej formy jeho spísania. Môžete použiť vzor potvrdenia o prijatí zálohy na byt alebo použiť vzorovú verziu.

PRÍJEM
o prijatí zálohy

Moskva "__"_______2016

Ja, Kirill Petrovič Ušakov, narodený 12. decembra 1966, séria pasu 1111 číslo 111111, vydaný 1. januára 2000________________ (uveďte kto, kód oddelenia),

registrovaná a s bydliskom na adrese: Moskva, _______ St., č._____, apt._________, prijatá od Petra Viktoroviča Kuzmina, narodeného 11.11.1967, séria pasu 2222 číslo 222222 vydaná 2.2.2002. (uveďte, kto, kód divízie), registrovaný a býva na adrese: Moskva, st.__________, č._____, apt._____

50 000 rubľov (päťdesiattisíc rubľov) ako záloha za byt nachádzajúci sa na adrese: Moskva, ________ st., podľa kúpnej a predajnej zmluvy zo dňa 1.1.2016.

Podpis ___________

Pri písomnom vklade je potrebné vziať do úvahy určité podmienky:

• do spísania pokladničného dokladu musí byť vyhotovená predbežná kúpno-predajná zmluva (ak hovoríme o nehnuteľnosti), v ktorej je uvedená forma platby: prvá časť vo forme zálohy, následná časť v forma zostávajúcej sumy (pozri);
• ak je viac vlastníkov, tak každý vypíše potvrdenie a zálohu je potrebné rozdeliť medzi nich;
• potvrdenie musí obsahovať dátum vyhotovenia a dátum prevodu peňazí, nemali by v ňom byť žiadne opravy, dodatky ani prečiarknutia;
• ak predávajúci nedosiahol plnoletosť, potom potvrdenie vypisujú za neho rodičia, prítomnosť dieťaťa je žiaduca;
• doklad nemusí byť vyhotovený vopred, vyhotovuje sa na mieste za prítomnosti všetkých zainteresovaných strán. Ak má predávajúci manžela/manželku, vyžaduje sa aj prítomnosť;
• text vzorového potvrdenia je možné vytlačiť na tlačiarni a celé meno, adresa, údaje o pase a suma slovami sa vyhotovia osobne bez použitia tlačiarne (ak je všetko vytlačené, vyžaduje sa overenie notárom) ;
• Je lepšie vylúčiť prevod peňazí sám s predajcom, je vhodné, aby boli prítomní ďalší ľudia (ak je to možné, nie príbuzní).

• pasové údaje všetkých zmluvných strán
• výška vkladu
• hlavné parametre a celková cena nehnuteľnosti
• podpisy všetkých strán transakcie.

Na žiadosť strán môže potvrdenie uvádzať zodpovednosť za nezaplatenie zálohy (okrem ukončenia transakcie). Je teda možné zabezpečiť úhradu penále vo výške 1% z ceny zákazky, ak kupujúci neuhradí prvú časť sumy v dohodnutý deň.

Evidencia potvrdenia o zálohe na bytové priestory

Pred prevodom peňazí na budúci nákup domu by ste mali venovať pozornosť nasledujúcemu:

• pozorne si preštudujte originálne dokumenty potvrdzujúce vlastníctvo: táto osoba sa musí zhodovať s osobou uvedenou na potvrdenke (pozri);
• požiadať predávajúceho o poskytnutie osvedčenia všetkých občanov registrovaných v byte (pozri);
• starostlivo skontrolujte rozloženie obytného priestoru s plánom ZINZ na neoprávnené zmeny (pozri a);
• oboznámte sa s certifikátom z Jednotného štátneho registra na zástavu, zatknutie atď. Ak takýto certifikát neexistuje, môžete ho získať v priebehu niekoľkých minút (aj čítať);
• Môžete tiež zistiť, či existuje veľký), keďže registrácia transakcií teraz nevyžaduje potvrdenie o dlhu, je lepšie to zistiť pred vydaním zálohy.

Neodporúčali by sme kupujúcemu zložiť príliš veľkú zálohu (niekedy predajcovia trvajú na 30% alebo dokonca 50% z ceny bytu). Je jasné, že v takejto situácii je vo väčšom riziku ten, kto peniaze prevádza. Zároveň, ak predajca rýchlo súhlasí s neprimerane nízkou, symbolickou sumou ako „zálohovou platbou“, stojí za to znova skontrolovať čistotu nadchádzajúcej transakcie: možno je do predaja zapojený podvodník.

Práve v prípade kúpy nehnuteľnosti veľa ľudí osvedčuje akékoľvek potvrdenie o vklade (v písomnej aj tlačenej forme) u notára. Takéto akcie nie sú absolútnou zárukou zákonnosti transakcie, ale ak predávajúci niečo skrýva alebo má kriminálne úmysly, odmietne navštíviť notára - ochráni vás to pred pochybným nákupom.

Potvrdenie o prevode zálohy na iný majetok

Ako sa vypisuje potvrdenie o zložení zálohy pri kúpe auta, pozemku, garáže a pod.? Všeobecné pravidlá pre písanie tohto dokumentu je potrebné dodržať aj vtedy, ak predmetom transakcie nie sú obytné priestory, ale iný majetok. Tu je niekoľko okolností, ktorým treba venovať pozornosť:

• potvrdenie o prijatí zálohu na pozemok sa má vystaviť až po jeho osobnej obhliadke a porovnaní s katastrálnym plánom až po ručné meranie výmery;
• ak sú peniaze poskytnuté na náklady na daču, je dôležité uistiť sa, že máte vlastnícke práva k pozemku aj všetkým vedľajším budovám;
• pri prevode časti nákladov na auto by bolo užitočné získať informácie od dopravnej polície o prítomnosti pokút udelených majiteľovi tohto vozidla, zadržaní a záložnom práve. Podľa zavedenej praxe výška zálohy na auto zvyčajne nepresahuje 5-10 tisíc rubľov;
• pri vyhotovení zmluvy o predaji a kúpe garáže je potrebné ustáliť, na základe čoho vlastníkovi patrí pozemok, na ktorom sa nachádza: vlastníckym právom alebo nájomnou zmluvou uzatvorenou s obcou (pozor: nedostatok povolenia na inštaláciu garáže na konkrétnom mieste).

Ako vidíme, všetky tieto opatrenia sú zamerané na zníženie rizika kupujúceho. Nedá sa zaručiť, že správne vyhotovený pokladničný doklad úplne ochráni nadobúdateľa, ale šanca na dosiahnutie spravodlivosti na súde a vrátenie prevedených peňazí bude vyššia.

Ak máte otázky k téme článku, neváhajte sa ich opýtať v komentároch. Určite odpovieme na všetky vaše otázky v priebehu niekoľkých dní. Pozorne si však prečítajte všetky otázky a odpovede k článku, ak na takúto otázku existuje podrobná odpoveď, vaša otázka nebude zverejnená.

81 komentárov