В экономической теории есть такие понятия, как ставка дисконтирования и ставка капитализации. В чем их особенности? Чем отличается ставка дисконтирования от капитализации?

Что представляет собой ставка дисконтирования?

Под ставкой дисконтирования принято понимать показатель, отражающий доходность инвестиций, ожидаемую инвестором в целях определения перспективности вложений в бизнес. Как правило, показатель, о котором идет речь, имеет значение на стадии принятия инвестором решения о заключении контракта с предприятием.

Ставка дисконтирования может рассматриваться инвестором наряду с иными экономическими показателями - такими как, например, текущий уровень инфляции, а также уровень рентабельности вложений в среднем по сегменту, в котором работает предприятие. При определении перспективности инвестиций имеют значение иные важнейшие индикаторы финансового состояния фирмы - такие как величина собственного капитала компании, рентабельность активов, оборачиваемость денежных средств на предприятии.

В идеале рассматриваемый показатель должен коррелировать с потоком капитала. В зависимости от конкретного сегмента бизнеса оценка ставки дисконтирования может учитывать отношение потока капитала к собственным или проинвестированным средствам фирмы. Например, в сфере недвижимости чаще всего применяется второй вариант.

Стоит отметить, что ставка дисконтирования не является делителем либо множителем, используемым в целях исчисления стоимости предприятия. Чаще всего она задействуется для того, чтобы рассчитать доходы будущих периодов в конкретный момент времени.

Рассматриваемый термин тесно связан с таким понятием, как ставка капитализации, а также очень близким к ней показателем - коэффициентом капитализации. Изучим их специфику подробнее.

Что представляет собой ставка капитализации?

Под ставкой капитализации принято понимать показатель, который отражает фактическую корреляцию между годовой выручкой инвестора и стоимостью предприятия. В свою очередь, коэффициент капитализации - это норма выручки, отражающая корреляцию между доходом и стоимостью фирмы.

Ставка, о которой идет речь, исчисляется с учетом величины ставки дисконтирования. Для того чтобы ее определить, нужно учесть динамику роста или снижения выручки - как правило, среднегодовую. Показатели, соответствующие данной динамике, вычитаются из величины ставки дисконтирования.

Эта особенность исчисления ставки капитализации обуславливает меньшее значение коэффициента капитализации в сравнении с величиной ставки дисконтирования.

Можно отметить, что рассматриваемый показатель фактически является делителем в формуле преобразования прибыли или капитала в показатель, отражающий стоимость бизнеса за один и тот же период времени.

Таким образом, исчисление ставки капитализации предполагает обязательное определение перед этим величины первого показателя. Для этого могут быть использованы разные методики. В числе самых распространенных:

• оценка активов, относящихся к категории капитальных;
• кумулятивное построение;
• принцип, основанный на определении средневзвешенной величины капитала.

На практике ставка капитализации, как правило, применяется в тех случаях, когда инвестор желает оценить эффективность собственных вложений. Следовательно, ее величина влияет на перспективы продолжения сотрудничества инвестора с фирмой.

Сравнение

Главное отличие ставки дисконтирования от капитализации в том, что первый показатель - нормативный. Он применяется для определения ожидаемой величины потоков капитала, образующихся в процессе осуществления предпринимательской деятельности. Второй - базируется на ставке дисконтирования, но отражает фактические финансовые показатели. Этим обуславливается также разница между рассматриваемыми показателями, отражающая способы их практического использования во взаимоотношениях между предприятием и инвестором.

Определив, в чем разница между ставкой дисконтирования и капитализации, зафиксируем выводы в таблице.

Ставка капитализации имеет большое значение при планировании финансовой или инвестиционной деятельности. В то же время в России ставку капитализации не всегда можно определить с достоверной точностью. Это связано с тем, что информация с различных рынков поступает неполная. Кроме того, зачастую она не совсем соответствует действительности. Что же такое ставка капитализации?

Что такое ставка капитализации?

Этот показатель представляет собой соотношение стоимости имущества и дохода, который оно может принести в течение года. Ставка капитализации позволяет инвестору оценить перспективность вложения денежных средств в тот или иной актив. Существует несколько видов такого показателя. Проанализировав каждый из них, можно лучше понять характерные особенности ставок капитализации.

Характеристика показателя

Например, ставка капитализации без риска предусматривает направление инвестиций в те активы, по которым гарантирован хотя бы возврат вложенных средств. Насколько известно, инвестирования без рисков вообще практически не существует. В этом случае имеются в виду такие вложения, по которым вероятность неприятных случайностей сведена к нулю.

В качестве примера таких инвестиций можно привести капиталовложения, поручителем по которым является государство или надёжный банк из Швейцарии. В то же время рыночные риски неразрывно связаны с финансовыми инструментами вроде акций, облигаций и других ценных бумаг. Доход от подобных вложений напрямую зависит от успешности деятельности эмитирующей их компании.

Инвесторы первыми ощущают низкую доходность бизнеса на вложение в ценные бумаги собственных денежных средств. Но не только этот вид финансирования сопровождают риски. Например, недвижимость является традиционным и одним из самых надёжных способов инвестирования. Тем не менее этот актив также предрасположен к таким рискам, как низкая ликвидность, износ в процессе эксплуатации, а также изменения в законодательстве, в том числе и налоговом.

Методы расчёта ставки капитализации

Какие существуют для ставки капитализации методы расчёта? Их несколько:

• кумулятивного построения;
• связанных инвестиций;
• метод рыночной выжимки;
• метод Инвуда и другие.

На практике наиболее распространённым является метод кумулятивного построения. Какие составляющие ставки капитализации? В этом методе используется принцип суммирования показателя ставки без риска, рыночной премии за риск, а также премии за риск, связанный с капиталовложением в определённый актив. Что это значит? Другими словами, чтобы спрогнозировать вероятную прибыль, необходимо учесть такие показатели, как безрисковая ставка, совокупный уровень рыночных рисков и степень риска относительно определённого актива.

Ставка капитализации недвижимости

В процессе анализа вероятной доходности от вложения средств в недвижимость инвесторы просчитывают прибыль, которую они смогут получить в процессе её эксплуатации. Такой способ позволяет спрогнозировать эффект от инвестиций и сопоставить стоимость покупки объекта с выручкой.

Ставка капитализации для недвижимости рассчитывается с помощью формулы, которая является производной из следующего уравнения:

V = I/R, где:

• V — стоимость объекта недвижимого имущества;
• I — предполагаемая доходность от эксплуатации объекта;
• R — ставка капитализации недвижимости.

Соответственно, ставка капитализации: R = I/V.

Необходимо отметить, что ставка капитализации дохода ещё иногда называется коэффициентом капитализации, нормой капитализации или мультипликатором чистой ренты. Эти термины являются синонимами. Расчёт этого показателя достаточно эффективен и объективен. Это обусловлено фиксированной стоимостью недвижимости, которую задаёт рынок и которую можно выяснить из открытых источников. Кроме того, цена аренды объектов недвижимого имущества также регулируется рынком, что упрощает задачу.

Принципы расчёта ставки капитализации для объектов недвижимости

Необходимо подчеркнуть, что при просчёте доходности объекта из общей суммы выручки следует вычесть обязательные расходы. К ним относятся:

• оплата электроэнергии;
• оплата охраны объекта;
• заработная плата различных служащих;
• другие издержки, связанные с процессом эксплуатации недвижимости.

Кроме того, из параметра I следует вычесть недополученную прибыль по причине сдачи в аренду не всех 100% площадей здания. Также к расходам, которые уменьшают общую доходность, необходимо отнести налоги, проценты по кредитам и другие фиксированные затраты. И только после вычета всех издержек мы получаем чистый операционный доход, который используется в формуле расчёта ставки капитализации недвижимости.

Получив все необходимые данные, мы можем высчитать необходимый показатель по уже приведённой формуле. Рассмотрим пример. Допустим, инвестируются средства в такой тип недвижимого имущества, как складские помещения. Стоимость объекта составляет 50 млн рублей. После вычета всех издержек инвестор определяет, что чистый операционный доход составит 13 млн рублей в год. Чтобы определить ставку капитализации на недвижимость, необходимо воспользоваться формулой: 13 млн /50 млн = 0,26. Это значение показывает, что каждый год от сдачи складских помещений в аренду инвестор будет получать 26% от своих инвестиций.

Выбор объекта недвижимости с наибольшей ставкой капитализации

При выборе объекта недвижимого имущества для вложения денежных средств следует отдавать предпочтение тем, которые имеют наивысшую ставку капитализации. Кроме того, необходимо отметить, что без учёта подобного коэффициента невозможно спрогнозировать эффективность инвестиций и осуществить оценку объекта перед его приобретением. Также требуется проводить анализ рынка и отслеживание важных экономических показателей на основании имеющихся данных по вложениям в недвижимость.

В процессе полного мониторинга следует обобщать получаемую информацию. При этом оценивать необходимо различные сегменты рынка недвижимости. Впоследствии эта информация послужит ориентиром и позволит провести корректную оценку объекта. Кроме того, она дает возможность осуществить качественный сравнительный анализ имеющихся расчётных показателей и средних цифр по рынку.

Метод связанных инвестиций

Зачастую для приобретения объектов недвижимости используется сумма собственного и заёмного капитала. Поэтому для корректного вычисления нормы капитализации необходимо учитывать оба источника инвестиций. Как расчитать показатель? Для определения коэффициента капитализации в таком случае используется метод прямых инвестиций, или, как его ещё называют, техника инвестиционной группы. При этом формула ставки капитализации для кредитных средств выглядит следующим образом:

Рм = ДО/ИК, где:

• Рм — коэффициент капитализации заёмных средств, или ипотечная постоянная;
• ДО — ежегодные платежи по заёмным средствам;
• ИК — основная сумма ипотечного кредита.

При этом норма капитализации для собственных денежных средств рассчитывается по формуле следующего вида:

Ре = ДП/К, где:

• Ре — норма доходности собственного капитала;
• ДП — денежный поток за год до уплаты всех налогов;
• К — величина собственного капитала.

Общая ставка капитализации при использовании метода прямых инвестиций определяется с помощью расчёта средневзвешенного значения первых двух показателей: Р = M x Рм + (1 - M) x Ре, где M — часть взятых в кредит средств в общей стоимости объекта.

Метод рыночной выжимки

Этот метод предусматривает использование в расчёте ставки капитализации показателя чистого операционного дохода от деятельности аналогичной компании или от её объектов недвижимости, а также от стоимости продажи её активов. Для определения коэффициента капитализации методом рыночной выжимки необходимо чистый операционный доход разделить на стоимость аналогичного объекта или компании.

Как это понимать? Другими словами, для определения ставки капитализации искомой компании используются показатели базовой формулы коэффициента капитализации, но для другого аналогичного предприятия, которое занимает тот же сегмент рынка и сопоставимо по размерам. Характерной чертой этого способа расчёта является отсутствие учёта прибыли на инвестиции и возвращение капиталовложений.

У этой методики есть как достоинства, так и очевидные минусы. К положительным характеристикам можно отнести относительную простоту определения коэффициента капитализации. Ставка, рассчитанная таким способом, имеет и свои минусы. Например, к недостаткам можно отнести отсутствие необходимых данных относительно чистого операционного дохода и стоимости продаж компании, которая взята за основу для анализа. Поэтому подобрать корректные и подходящие примеры не всегда представляется возможным.

Метод Инвуда

Это метод используется в тех случаях, когда, согласно прогнозу, на протяжении всего инвестиционного цикла доход от вложений будет составлять равновеликие величины. При этом часть дохода представляет собой выручку от инвестиций, а другая — возврат вложенного капитала. Сумма возмещения капитала реинвестируется. При этом учитывается коэффициент дохода на инвестиции. Определить ставку капитализации при условии получения равновеликой выручки можно, получив сумму ставки дохода на вложения и фактора фонда возврата для того же процента.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

1. Теоретические аспекты определения ставки дисконтирования и ставки капитализации в оценке бизнеса

1.1 Понятие, значение ставки дисконтирования в методе дисконтирования денежного потока

1.2 Понятие ставки капитализации, особенности ее применения в методе капитализации доходов

2. Практика и особенности применения ставок дисконтирования и капитализации в оценке бизнеса

2.1 Определение, расчет и применение ставки дисконта в рамках доходного подхода

2.2 Особенности расчета ставки капитализации в оценке бизнеса, ее отличие от ставки дисконтировании

Практическое задание

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции -деньги.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Целесообразность применения доходного подхода определяется тем, что суммирование рыночных стоимостей активов предприятия не позволяет отразить реальную стоимость предприятия, так как не учитывает взаимодействие этих активов и экономическое окружение бизнеса.

Объектом исследования в данной работе является изучение методов определения ставок дисконтирования и капитализации в доходном подходе определения реальной стоимости предприятия.

К предмету исследования относится характеристика использования ставки дисконта и ставки капитализации в рамках доходного подхода.

Методы доходного подхода к оценке бизнеса основаны на определении текущей стоимости будущих доходов. Основные методы - это метод капитализации дохода; метод дисконтирования денежных потоков.

При оценке методом капитализации дохода определяется уровень дохода за первый прогнозный год и предполагается, что доход будет таким же и в последующие прогнозные годы (в случае применения метода дисконтирования денежных потоков определяется уровень доходов за каждый год прогнозного периода).

Если предполагается, что будущие доходы будут изменяться по годам прогнозного периода, когда предприятия реализуют влияющий на денежные потоки инвестиционный проект или являются молодыми, применяется метод дисконтирования денежных потоков. Определение стоимости бизнеса этим методом основано на раздельном дисконтировании разновременных изменяющихся денежных потоков.

К основным недостаткам доходного подхода можно отнести сложность расчета ставок капитализации и дисконтирования. Расчет этих ставок зависит от многих факторов и условий, что существенно влияет на оценку в целом.

Целью нашей курсовой работы является изучение методов расчета ставки дисконта и капитализации.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

Рассмотреть понятие ставки дисконта и капитализации; выявить общее и различия в них;

Рассмотреть методы построения ставки дисконтирования в зависимости от вида денежного потока;

Определить роль ставки капитализации в оценке бизнеса;

Рассмотреть методы построения ставки капитализации;

Выявить структуру ставки капитализации.

1 . Теоретические аспекты определения ставки дисконтирования и ставки капитализации в оценке бизнеса

1.1 Понятие, значение ставки дисконтирования в методе дисконтирования денежного потока

Помимо данного теоретического определения, в практике оценки бизнеса под ставкой дисконта понимается ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска.

Иначе говоря, ставка дисконта может рассматриваться как альтернативная стоимость капитала, или ставка дохода по другим, сопоставимым вариантам инвестиций. Это будет та ожидаемая ставка дохода, которая и побудит инвесторов вложить свои средства в данный бизнес.

С технической, т. е. математической, точки зрения ставка дисконта - это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Ставка дисконта или стоимость привлечения капитала должна рассчитываться с учетом трех факторов:

1) наличие у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации;

2) необходимость учета для инвесторов стоимости денег во времени;

3) фактор риска или степень вероятности получения ожидаемых в будущем доходов.

В целом ставка дохода на капитал учитывает все денежные поступления (в том числе в виде процентов, дивидендов), а также изменения курсовой стоимости оцениваемого объекта.

Исходя из этого, ставка дохода по открытой компании может быть определена по следующей формуле (1):

R i = (цена на конец периода-цена на начало+все выплаты) (1)

Данная формула показывает отношение суммы прироста цены актива за соответствующий период и любых денежных поступлений от владения этим активом к первоначальной цене актива.

Как правило, в качестве цены на начало периода выступает цена покупки, в качестве цены на конец периода - цена продажи. Например, в начале года цена акции компании А составила 10$. В течение года были выплачены дивиденды в размере 0,5$, а в конце года цена акции достигла 11,5$. Определить, какова общая ставка дохода на данный вид актива.

R i = (11,5 - 10 + 0,5) / 10 = 0,2 = 20%.

Эта формула количественно не учитывает риски и не применима при дисконтировании будущих доходов.

В оценке бизнеса ставку дохода на инвестиции часто называют ценой или стоимостью капитала.

В случае, если оценка производится по номинальному денежному потоку, ставка дисконта рассчитывается по формуле Фишера(2):

R N = R P + i + R P *i, (2),

где: R N - номинальная ставка дохода (с учетом инфляции)

R P - реальная ставка дохода (без учета инфляции)

i - коэффициент инфляции

R N > R P , так как реальная ставка не учитывает инфляционных ожиданий.

Ставка дисконта должна соответствовать виду выбранного денежного потока.

Для бездолгового денежного потока используется ставка дисконта, определяемая как средневзвешенная стоимость капитала (WACC); при этом учитывается структура капитала.

В данном случае применяется ставка дисконта, равная требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал; для денежного потока. Для всего инвестированного капитала применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства (ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала. Такая ставка дисконта называется средневзвешенной стоимостью капитала и рассчитывается по формуле (3):

Где r d - стоимость привлечения заемного капитала;

t c - ставка налога на прибыль;

r p - стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированные акции);

r s - стоимость привлечения акционерного капитала (обыкновенные акции);

w d - доля заемного капитала в структуре капитала предприятия;

w p - доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия;

w s - доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия.

Пример. Рыночная стоимость обыкновенных акций предприятия составляет $450 тыс., привилегированные акции -- $120 тыс., а общий заемный капитал -- $200 тыс. Стоимость собственного капитала равна 14%, привилегированных акций -- 10%, а облигаций предприятия -- 9%. Необходимо определить взвешенную среднюю стоимость капитала компании при ставке налога на прибыль t - 30%.

Вычислим сначала доли каждой компоненты капитала:

w d - 200 000/770 000 = 25,97%;

w p - 120 000/770 000 = 15,58%;

w s - 450 000/770 000 = 58,45%.

Определяем взвешенную среднюю стоимость капитала.

WACC=9*0,2597*(1-0,3)+0,1*0,1558+0,14*0,5845=11,377 %

Ставка дисконта, рассчитанная в виде средневзвешенной стоимости капитала (WACC), позволяет учесть и соответственно отразить в конечной оценке стоимости бизнеса фактическую структуру капитала

1.2 Понятие ставки капитализации, особенности ее применения в методе капитализации доходов

Как мы знаем, в составе доходного подхода к оценке бизнеса большое место занимает метод прямой капитализации (метод капитализации доходов).

Капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Метод капитализации доходов целесообразно применять в тех случаях, когда имеется достаточно большой объем ретроспективной информации, которая может дать определённое представление о её будущей деятельности (исходя из предположения о нормальных темпах роста). Метод дисконтированных денежных потоков, как отмечается, применим, когда ожидается существенное изменение будущих доходов по сравнению с доходами от текущих операций. Существенное изменение означает заметное увеличение или уменьшение относительно сложившегося темпа роста компании.

Концепция метода капитализации исходит из того, что стоимость объекта на данный момент времени (V) определяется путем деления дохода за определенный период (год) (I) на норму прибыли (коэффициент капитализации) (R):

Основное преимущество этого метода - простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации в конечном счете непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости.

Однако метод не следует применять, когда отсутствует информация о рыночных сделках; если объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабильных доходов; когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, т. е. требует серьезной реконструкции.

Метод имеет еще один серьезный недостаток. Дело в том, что в формуле расчета текущей стоимости присутствует ежегодный доход. В качестве дохода в оценке берется так называемый чистый операционный доход. Это такой доход, который получается из потенциального валового дохода после вычитания из него всех возможных потерь и операционных расходов, включая резерв на замещение. Эта информация очень часто относится к разряду коммерческих тайн, и доступ к ней крайне ограничен. В силу этого задача сбора информации о рыночных сделках и, следовательно, расчет коэффициента капитализации является довольно сложной проблемой.

Практическое применение метода капитализации предусматривает следующие основные этапы :

1. Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).

2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.

3. Расчет адекватной ставки капитализации.

4. Определение предварительной величины стоимости.

5. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются).

6. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

При применении этого метода возникает целый ряд проблем. Во-первых, как выбрать ставку капитализации, во-вторых, как определить чистый доход предприятия.

С математической точки зрения ставка капитализации - это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.

Ставка капитализации может устанавливаться оценщиком на основе изучения отрасли. Пример расчета ставки капитализации на основе изучения отрасли представлен в таблице 1.

Таблица 1 Расчет ставки капитализации

Показатель	Сведения о продажах аналогичных предприятий
	предприятие 1	предприятие 2	предприятие 3
Цена продажи, тыс. руб.
Усредненный нормализованный денежный поток за один год, тыс. руб.
Ставка капитализации для анализируемых продаж, %
Весовой коэффициент (учитывает степень похожести аналога на объект оценки и качество информации)
Взвешенное значение ставки капитализации, %
Общая ставка капитализации, %

Часто ставка капитализации выбирается на основе ставки дисконтирования. Для этого из ставки дисконтирования вычитается темп роста капитализируемого дохода (денежного потока или прибыли). Если темп роста дохода предполагается равным нулю, ставка капитализации будет равна ставке дисконтирования.

В оценке бизнеса метод капитализации дохода применяется довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий.

Таким образом, на основании первой главы можно сделать следующие выводы.

Ставка дисконта - ставка дохода, используемая для перевода сумм будущих доходов в текущую стоимость.

Под ставкой дисконта понимается ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска.

Иначе говоря, ставка дисконта может рассматриваться как альтернативная стоимость капитала, или ставка дохода по другим, сопоставимым вариантам инвестиций. Это будет та ожидаемая ставка дохода, которая и побудит инвесторов вложить свои средства в данный бизнес. Несколько иначе определяется коэффициент капитализации. С математической точки зрения коэффициент капитализации - это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.

Под коэффициентом капитализации также понимают им норму дохода.

Отличие ставки дисконтирования от ставки капитализации заключается в том, что ставка дисконтирования включает в себя темпы роста капитализируемого дохода.

2 . Практика и особенности применения ставок дисконтирования и капитализации в оценке бизнеса

2.1 Определение, расчет и применение ставки дисконта в рамках доходного подхода

При расчете ставки дисконта для собственного капитала используются два основных метода:

Модель оценки капитальных активов (CAPM);

Метод кумулятивного построения.

Перед тем, как перейти к рассмотрению методов расчета ставки дисконта для собственного капитала, отметим важность учета фактора риска в оценке бизнеса.

При определении доходности будущих инвестиций необходимо не только рассчитать величину доходов, но и определить тот потенциальный риск, который связан с владением тем или иным активом.

В оценке бизнеса риск означает оцененную степень неопределенности (определенности) получения ожидаемых в будущем доходов.

При заданном уровне ожидаемых в будущем доходов рынок заплатит больше в том случае, если вероятность получения этих доходов будет выше, и наоборот.

В оценке бизнеса выделяют два типа риска:

Систематический риск

Несистематический риск

Систематический риск характеризует внешние по отношению к предприятию риски, на которые оно не в состоянии оказывать влияние или предотвращать. Систематические риски появляются под воздействием событий общего характера - таких, как инфляция, экономический спад или подъем, увеличение процентных ставок. Эти события влияют на состояние дел любой фирмы и, следовательно, не могут быть устранены через диверсификацию портфеля инвестиций (набора финансовых активов различных эмитентов). В связи с этим систематический риск также называется «рыночный» или «недиверсифицируемый» риск.

Несистематический риск связан с финансовым положением, деятельностью конкретной фирмы, с присущими именно ей коммерческими и финансовыми рисками.

На основе представленной краткой характеристики типов рисков начнем рассмотрение методов определения ставки дисконта для собственного капитала. дисконтирование капитализация бизнес доходный

Модель оценки капитальных активов (СAPM)

Эта модель позволяет достаточно удовлетворительно описать взаимосвязь между риском и ожидаемой доходностью активов (или стоимостью капитала).

Существуют некоторые допущения, которые имеют место в процессе применения модели САРМ :

Модель исходит из положения о том, что инвесторы избегают риска, а если они его принимают, то требуют компенсации; «неприятие риска» как правило трактуется как требование компенсации за риск;

Речь идет о рациональных инвесторах, действующих на основании принципа разумности. Рациональные инвесторы стремятся к диверсификации своих инвестиционных портфелей, то есть рациональный инвестор никогда не вложит свои средства в одно предприятие

Все инвесторы располагают одинаковой информацией о том или ином бизнесе и, соответственно, о присущих ему рисках, и, соответственно, одинаково оценивают ожидаемые ставки дохода

Эта модель не учитывает издержек по совершению сделок купли-продажи активов, а также не учитывает фактора налогообложения - то есть ставка дохода при предоставлении ссуды и стоимость привлекаемых заемных средств одинаковы.

Модель оценки капитальных активов (САРМ) исходит из принципа о том, что бизнес - это вечная категория, то есть с помощью этой модели определяется ставка дохода на рисковый актив. Этот доход является функцией некоторого безрискового дохода и премии, выплачиваемой за риск владения данным активом.

Премия за риск рассчитывается как функция изменения цены данного актива за определенный период времени в сопоставлении с изменениями рынка в целом за тот же период.

Базовая модель САРМ выглядит следующим образом:

R е = R f + *(R m - R f), (5)

Где R е - требуемая (ожидаемая) ставка дохода на собственный капитал;

R f - безрисковая ставка дохода;

R m - среднерыночная ставка дохода по какой-либо совокупности ценных бумаг;

Количественная мера систематического риска, которая оценивает изменения в доходности акций отдельных компаний в сопоставлении с динамикой рыночного дохода;

(R m - R f) - рыночная премия за риск.

По приведенной формуле может быть оценена ожидаемая доходность открытых компаний.

Безрисковая ставка R f определяется в размере ставки доходности по вложениям, обеспечивающим минимальную доходность с наибольшей степенью вероятности (близкой к 100%).

За рубежом в практике оценки бизнеса в качестве безрисковой ставки обычно используются ставки дохода по государственным ценным бумагам (как правило, на уровне 6 - 8%).

В отечественной практике в настоящее время вопрос о безрисковой ставке рассматривается неоднозначно - в качестве таковой могут приниматься :

Ставки доходности по денежным вкладам банков высшей категории надежности;

Учетная ставка Центробанка РФ (с ноября 2010г. по декабрь 2011г. 25%);

При оценке в долларовом исчислении - ставка доходности облигационного внутреннего валютного займа (облигации ВЭБ 4 транша).

Среднерыночная ставка дохода R m определяется исходя из величины доходов на рынке ценных бумаг по отрасли, к которой принадлежит оцениваемая компания, за достаточно долгий период времени в ретроспективе. На отечественном рынке для определения ставки R m могут быть использованы индикаторы РТС («Российской торговой системы») или информационных агентств - таких, как АК&М, Росбизнесконслатинг и т.д.

Величина как количественная мера систематического риска, может быть определена исходя из следующего соотношения :

Процент изменения доходов на акции оцениваемой компании /Процент изменения среднерыночной котировки акций, обращающихся на данном рынке (6)

Величина говорит о том, на сколько риск владения конкретными активами больше или меньше риска рыночного портфеля. В случае, если > 1, то активы считаются более рисковыми и относятся к агрессивным активам. Если же < 1, то данные активы являются менее рискованными, чем рыночный портфель и являются защищенными.

Таким образом, чем выше коэффициент бета, тем выше и риск. Курс акций компании, для которой коэффициент равен 1.5, при возрастающей тенденции на рынке будут расти в среднем на 50% быстрее по сравнению со среднерыночным уровнем. И наоборот, при депрессивном состоянии рынка курс акций данной компании будет уменьшаться на 50% быстрее среднерыночного. Поэтому, если курс акций на фондовом рынке снизится на 10%, можно ожидать, что курс акции данной компании упадет на 15%.

В практике оценки бизнеса базовая формула модели оценки капитальных активов дополняется за счет введения поправок, которые позволяют учитывать и несистематические риски. Тогда формула расчета ставки дохода для собственного капитала выглядит следующим образом:

R е = R f + *(R m - R f) + С 1 + С 2 + С 3 (7)

где С 1 - премия за риск, характерный для отдельно взятой компании;

С 2 - премия за риск инвестирования в малый бизнес;

С 3 - премия за страховой риск.

Рассмотрим эти поправки:

1. Премия за риск, характерный для отдельно взятой конкретной компании применяется если для оцениваемой компании характерен какой-либо специфический риск. Как правило, этот риск связан с характером деятельности данной компании.

2. Премия за риск инвестирования в малый бизнес применяется в случае, если оцениваемая компания относится к малому бизнесу. Цель введения этой поправки состоит в компенсации дополнительной нестабильности доходов с малого бизнеса. В отношении суммарной величины премии за риск, характерный для отдельно взятой компании, и премии за риск инвестирования в малый бизнес, сложился признанный инвестиционный обычай, согласно которому эта величина определяется экспертным путем в стране инвестирования.

3. Премия за страховой риск вводится только при оценке ставки дисконта применительно к иностранным инвесторам. Для отечественных инвесторов уровень страхового риска отражен в повышенном уровне как безрисковой ставки, так и рыночной премии за риск. Премия за страховой риск индивидуальна, поскольку зависит от индивидуальных предпочтений к рискам, информированности и опыта конкретных инвесторов. При этом в качестве ориентира могут быть использованы рейтинги страховых рисков страны инвестирования, которые выставляются ведущими в мире рейтинговыми компаниями.

Метод кумулятивного построения ставки дисконта

Метод кумулятивного построения ставки дисконта для собственного капитала применяется при оценке закрытых компаний, для которых сложно найти сопоставимые открытые компании-аналоги и, соответственно, невозможно использование модели САРМ.

При использовании кумулятивного метода за основу берется безрисковая ставка, к которой прибавляется премия за риск инвестирования в закрытые компании. Эта премия представляет собой доход, который «требует» инвестор в качестве компенсации за несистематические риски - то есть дополнительные риски, связанные с вложениями в данную компанию, по сравнению с безрисковыми инвестициями.

В общем виде модель кумулятивного построения выглядит следующим образом:

R е = R f + С 1 + С 2 + … + С i (8)

где Re - требуемая инвестором ставка доходности;

Rf - безрисковая ставка доходности;

Сi - дополнительные премии (надбавки) за конкретные риски

Таким образом, в процессе применения кумулятивного метода расчета ставки дисконта необходимо выявление и количественная оценка максимально большего количества вида рисков, присущих данной компании.

Чаще всего учитываются следующие надбавки за риски:

Зависимость компании от ключевой фигуры и наличия управленческого резерва - устанавливаются надбавки от 0% до 5%.

Размер компании. (0-5%). Если компания крупная, занимает монопольное положение, то специфический риск будет минимальным (равным нулю).

Финансовая структура компании. - структура капитала. (0-5%). Высокий риск характеризуется значительным удельным весом заемных средств.

Товарная и территориальная диверсификация (0 - 5 %)

Диверсификация покупателей продукции компании и поставщиков продукции и услуг (0 - 5%).

Наличие данных о финансовом состоянии предприятия в динамике относительно финансового состояния предприятия (0 - 5%).

Оценщик решает сам, в какой степени включать вышеперечисленные риски в расчет ставки дохода.

2. 2 Особенности расчета ставки капитализации в оценке бизнеса, ее отличие от ставки дисконтирования

В зависимости от конкретных условий оценки коэффициент капитализации может включать два основных элемента :

On - доход на инвестиции (или ставка дохода)

Of - чистая норма возврата вложенных инвестиций (возврат капитала или ставка возмещения).

Таким образом, коэффициент капитализации R должен обеспечить инвестору получение дохода на вложенные средства и возврат их. Можно сказать, что коэффициент капитализации включает в себя ставку дисконтирования и норму возврата капитала.

Для определения ставки дохода на инвестиции On в составе коэффициента капитализации необходимо определить ставку дисконта для собственного капитал путем применения модели оценки капитальных активов (CAPM) или метода кумулятивного построения. Порядок применения указанных методов приведен нами выше.

Следует отметить, что в том случае, если:

В процессе функционирования стоимость бизнеса не меняется в течение всего прогнозного периода, а возврат первоначальных инвестиций происходит в момент его перепродажи - весь поток доходов может рассматриваться как доход на инвестиции;

Или если бизнес имеет неограниченный срок жизни и соответственно генерирует бесконечный денежный поток, ставка дохода может быть равна ставке капитализации.

Однако в силу того, что данный метод применим при прогнозировании небольших стабильных темпов роста, ставка дохода может быть определена по следующей формуле :

оn = d - q , (*)

где оn - ставка дохода на инвестиции;

d - ставка дисконта;

Если же капитализируемая база определена на основе ретроспективных данных развития компании, то для расчета ставки дохода применяется другая формула :

оn = d - q/1+q, (10)

Где оn - ставка дохода на инвестиции;

d - ставка дисконта;

q - стабильные долгосрочные темпы роста.

Перейдем к рассмотрению порядка расчета ставка возмещения вложенных инвестиций Of. Для этого рассмотрим следующие возможные соотношения между коэффициентом капитализации R и ставкой дохода на инвестиции on:

R = on, то есть капитализация доходов осуществляется только по ставке дохода на инвестиции (on), при этом of=0.

Это соотношение, как отмечалось выше, может иметь место в следующих случаях.

Во-первых, если не прогнозируется изменение в процессе эксплуатации стоимости бизнеса, возврат этой стоимости происходит в момент перепродажи бизнеса. Тогда весь поток доходов является доходом на инвестиции.

Во-вторых, если бизнес имеет неограниченный срок действия, вследствие чего имеется равномерный бесконечный денежный поток.

R > on, такое соотношение появляется тогда, когда прогнозируется полная либо частичная потеря стоимости бизнеса в процессе эксплуатации. Тогда коэффициент капитализации должен обеспечить не только получение дохода на инвестиции, но и возврат (рекапитализацию) вложенных средств.

R < on, когда в процессе эксплуатации прогнозируется увеличение стоимости бизнеса, то есть цена покупки будет меньше цены перепродажи.

При этом, как и в первом случае, возврат инвестиций будет обеспечен за счет выручки от перепродажи.

Существует 3 способа определения чистой нормы возврата of :

метод Ринга (прямолинейный).

метод Хоскольда (рекапитализация по безрисковой ставке процента).

метод Инвуда (рекапитализация по коэффициенту доходности).

Метод Ринга предполагает, что возмещение инвестированной в бизнес суммы происходит ежегодно равными частями.

Речь идет об убывающем потоке доходов, т.к. начисление on идет на оставшуюся невыплаченную базу. Суммарные поступления уменьшаются, то есть данный метод применим для убывающих потоков с прямолинейным возвратом капитала. Метод используется для высоко рисковых инвестиций, когда нет полной гарантии дальнейшего развития бизнеса.

В этом случае of определяется следующим образом:

Of = 1 / n, (11)

где n - число периодов.

Метод Хоскольда применяется в тех случаях, когда речь идет о высоко прибыльном бизнесе и соответственно о высокоприбыльных инвестициях. Эти инвестиции привлекают других инвесторов и, следовательно, реинвестиции по той же ставке дохода, что и первоначальные инвестиции маловероятны. Поэтому в расчетах должна применяться ставка пониженной доходности. В этом случае расчет нормы возврата капитала производится по фактору фонда возмещения по безрисковой ставке.

Например: приобретается объект, который сегодня дает дохода 40 %. Рассматриваемый период функционирования - 5 лет. Среднерыночный доход по аналогичным инвестициям составляет 15 %. Определить: а) коэффициент капитализации.

n = 5, on=40, of = 6-я функция, 15i, 5n = 0,1483156

R = 0,4 + 0,1483156 = 0,5483156

Метод Инвуда применяется в том случае, когда возврат капитала производится по фонду возмещения при той же ставке дохода, что и доходы по инвестициям. При этом доход на инвестиции равен среднерыночному доходу. В данном случае речь идет об аннуитетном возврате капитала, когда доходность оцениваемого бизнеса соответствует среднерыночной доходности капитала.

Пример: объект инвестиций дает в год 12 %. Среднерыночная ставка дохода также дает 12 % (инвестиции относятся к безрисковым). В данном случае нет риска недополучения доходов. Период владения - 5 лет. Определить какова может быть стоимость данного бизнеса, если его ежегодный доход составляет 100 000.

V = I/R, R = on + of,

on= 0,12, of = 6-я функция, 12i, 5n = 0,1574097

R = 0,12 + 0,1574 = 0,2774

V = 100 000 / 0,2774 = 360490

Соотношение R < on возможно в случае прогнозирования увеличения стоимости бизнеса в процессе его эксплуатации, то есть когда цена покупки будет меньше цены перепродажи. Тогда возврат инвестиций обеспечивается за счет выручки от перепродажи бизнеса.

В этом случае доход на инвестиции, определяемый исходя из ставки дохода на инвестиции on, будет состоять из текущего дохода и отложенного дохода в составе выручки от перепродажи бизнеса.

Чтобы учесть это, необходимо из ставки дохода на инвестиции on вычесть произведение коэффициента роста стоимости актива на фактор фонда возмещения по безрисковой ставке.

Например: Ставка доходности по объекту инвестиций 18 %. Среднерыночная ставка дохода также 18 %.. Прогнозируется увеличение стоимости объекта за 4 года на 10%. Определить, какова может быть стоимость данного бизнеса, если его ежегодный доход составляет 200 000.

V = I/R, R = on - 10% от of

on= 0,18, of = 6-я фукнция, 18i, 4n = 0,1917

R = 0,18 - 0,1 х 0,1917 = 0,161

V = 200 000 / 0,161 = 1242236

Таким образом, для расчета коэффициента капитализации возможно применение следующих формул:

а) в случае, если в будущем прогнозируется некоторое уменьшение стоимости бизнеса R = Оn + К х Оf , где К - коэффициент изменения стоимости бизнеса;

б) в случае, если имеется прогноз о возрастании в будущем стоимости бизнеса R = Оn - К х Оf.

П рактическое задание

Задача 1

Оценить обоснованную рыночную стоимость закрытой компании, если известно, что:

Рыночная стоимость одной акции компании - ближайшего аналога равна 1000 руб.

Общее количество акций компании-аналога, указанное в ее опубликованном финансовом отчете, составляет 200 000 акций, из них 50 000 выкуплены компанией и 20 000 ранее выпущенных акций приобретены, но еще не оплачены;

Доли заемного капитала оцениваемой компании и компании-аналога в балансовой стоимости их совокупного капитала одинаковы, а общие абсолютные размеры их задолженности составляют соответственно 10 и 20 млн. руб.

Средние ставки процента по кредитам, которыми пользуются рассматриваемые фирмы, таковы, что средняя кредитная ставка по оцениваемой компании в полтора раза выше, чем по компании-аналогу

Сведений о налоговом статусе (в частности, о налоговых льготах) компаний не имеется;

Объявленная прибыль компании-аналога до процентов и налогов равна 1,5 млн. руб., процентные платежи этой компании в отчетном периоде были 100000 руб., уплаченные налоги с прибыли - 450000 руб.

Прибыль оцениваемой компании до процентов и налогов равна 1,2 млн. руб. Процентные платежи этой компании в отчетном периоде были 230000 руб., уплаченные налоги с прибыли - 360000 руб.

Решение:

1. Оцениваемая компания и компания-аналог не сопоставимы как по общей абсолютной величине используемого ими заемного капитала (одинаковость его доли в балансовой стоимости компаний не имеет значения, так как балансовые стоимости компаний, которые выступают составной частью балансовой стоимости капитала компаний, являются результатами вычитания заемного капитала из трудно сопоставимых и определяемых применяемыми методами амортизации остаточных балансовых стоимостей их активов), так и по стоимости используемого кредита, а также по уплачиваемым ими налогам (информация о налоговом статусе компаний отсутствует). Следовательно, для определения обоснованной рыночной стоимости оцениваемой компании методом рынка капитала следует использовать соотношение - «Цена компании-аналога + Заемный капитал компании-аналога)/ Прибыль компании-аналога до процентов и налогов».

2. Непосредственно наблюдаемая на рынке цена компании-аналога равна произведению рыночной цены одной ее акции на количество ее акций в обращении, т. е. на общее количество акций компании-аналога за вычетом выкупленных ею самой акций и неразмещенных акций (в данном случае - неоплаченных и, таким образом, не размещенных фактически) и составляет:

1000 * (200 000 - 50 000 - 20 000) = 130 000 000 (руб.).

3. Перенесение указанного соотношения на оцениваемую компанию требует его умножения на показатель прибыли оцениваемой компании также до вычета из нее процентов и налогов.

4. Результат этого перемножения даст по исследуемой компании оценку величины, имеющей ту же структуру, что и числитель в соотношении, которое применялось как база по компании-аналогу, т. е. величину предполагаемой цены рассматриваемой фирмы + используемый в ней заемный капитал.

5.Для того чтобы получить искомую обоснованную рыночную стоимость оцениваемой компании, необходимо результат перемножения, описывавшегося выше на шаге 3 решения задачи, уменьшить на величину заемного капитала оцениваемой компании.

6. Определение обоснованной рыночной стоимости компании:

Цок = 1200000 х [(130000000 + 20000000)/1500000] - 10000000 = 110 000 000 руб.

Задача 2

Оцените рыночную стоимость предполагаемой для публичного обращения муниципальной облигации, номинальная стоимость которой равна 250 руб. До погашения облигации остается 1 год. Номинальная ставка процента по облигации (используемая для расчета годового купонного дохода в процентах от ее номинальной стоимости) - 16%. Ставка налога по операциям с ценными бумагами - 15%. Доходность сопоставимых по рискам (также безрисковых для держания их до того же срока погашения) государственных облигаций - 17%.

Решение:

Так как доходность сопоставимых по рискам государственных облигаций выше, чем номинальная ставка процента по облигации рыночная стоимость муниципальной облигации будет уменьшаться.

Величина дисконта (D) по облигации рассчитывается по формуле:

D=(C-r a)*H/(H+ r a), где:

C - доход по купону (процентный доход по облигации);

r a - доход от вложений в другой сектор;

H - номинальная стоимость облигации.

D=(16-17)*250/(250+17) = -0,94 руб.

Знак «минус» означает, что облигация продается по цене ниже номинала, т.е. цена продажи облигации составит 249,06 руб .

Заключение

В доходном подходе оценки бизнеса объект собственности как товар обладает потребительской стоимостью и удовлетворяет потребность в получении доходов. Отсюда стоимость - это денежный эквивалент совокупности будущих доходов, которые получит собственник от владения объектом собственности.

При оценке с позиции доходного подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.

Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

В рамках доходного подхода выделяют два метода: это метод дисконтирования денежных доходов и метод капитализации. Несмотря на то, что эти два метода применяются в рамках доходного подхода, они имеют много различий между собой. В первую очередь это касается особенностей расчета ставок дисконтирования и капитализации.

В работе мы отметили особенности применения ставки дисконтирования и ставки капитализации. Ставка дисконтирования в рамках метода дисконтирования денежных является нормой прибыли, которую ожидает получить инвестор. В рамках метода капитализации ставка дисконта является составной частью ставки капитализации. Помимо нее в состав ставки капитализации входит норма возврата инвестированных средств. Однако каждый метод применяется в различных случаях, и имеет как собственные недостатки, так и положительные стороны.

Список использованной литературы

1. Об оценочной деятельности в Российской федерации: Федер.Закон РФ от 29 июля 1998 г, № 135-ФЗ.

2. Федеральные стандарты оценки (ФСО №1,ФСО №2,ФСО №3): Приказ №256, №255, № 254 Минэкономразвития от 27 июля 2013 г.

3. Булычева Г.В. Практические аспекты применения доходного подхода к оценке российских предприятий: Учебн. пособие. -- М Институт профессиональной оценки, 2012г. - 34с.

4. Бухонова С.М., Дорошенко Ю.А., Рудычев А.А., Аркатов А.Я., Гончаренко И.В., Минин Н.Н. Оценка имущества и стоимости бизнеса предприятия: Учебное пособие. - Белгород: Белгородская государственная технологическая академия строительных материалов, 2009. - 134 с.

5. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: учеб.пособие.М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2011г. - 67с.

6. Грегори А. Стратегическая оценка компаний. - М.: Квинто-Консалтинг. - 2013г. - 96с.

7. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: доходный подход. -- М Федеративное издательство, 2010г. - 33с.

8. Грязнова А.Г.,Федотова М.А, Ленская С.А. Оценка бизнеса: учебник. М.: Финансы и статистика, 2013г. - 87с.

9. Есипов В.Е. Оценка бизнеса. - Спб.: Питер. - 2010г. - 42с.

10. Коупленд Т. Стоимость компаний: оценка и управление / Т.Коупленд, Т.Коллер, Дж.Муррин. - 2-изд. / Пер.с англ. М.:Олимп-Бизнес, 2011г. -55с.

11. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2012. - 512 с.: ил.

12. Руководство по оценке стоимости бизнеса / Фишмен Джей, Пратт Шеннон,Гриффит Клиффорд, Уилсон Кейт; пер. с англ. Л.И.Лопатников. - М.: ЗАО «КВИНТО-КОНСАЛТИНГ», 2012г. - 68с.

13. Рутгайзер В.М. Оценка стоимости бизнеса. Учебное пособие - М.: Маросейка, 2011 г. -15с

14. Симионова Н.Е., Симионов Р.Ю. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Москва: ИКЦ "Март", Ростов-на-Дону: Издательский центр "Март", 2012. - 464 с.

15. Сипов В., Маховикова Г., Телехова В. Оценка бизнеса. - Спб: Питер, 2011. - 416 с.: ил. - (Серия "Учебники для вузов").

16. Сычева Г.И., Колбачев Е.Б., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Серия "Высшее образование". - Ростов-на-Дону: "Феникс", 2013. - 384 с.

17. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство «ЭКМОС», 2013г. - 98с

18. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). - Москва: Омега-Л,2010

19. Якупова Н.М. Оценка бизнеса: учеб. пособие. Казань, 2012 г. 56с.

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Понятие, значение ставки дисконтирования в методе дисконтирования денежного потока. Определение, расчет и применение ставки дисконта в рамках доходного подхода. Понятие ставки капитализации, особенности ее применения в методе капитализации доходов.

курсовая работа , добавлен 28.02.2010


Принципы, преимущества и недостатки доходного подхода при оценке недвижимости. Теория капитализации и капитализационные коэффициенты, методы расчета ставки капитализации. Оценка с применением техники остатка. Методы расчёта ставки дисконтирования.

реферат , добавлен 17.03.2010


Особенности использования доходного подхода в оценке недвижимости. Принципы метода прямой капитализации. Этапы определения чистого дохода от использования объекта недвижимости. Методы расчета ставки капитализации, расчет стоимости недвижимости.

курсовая работа , добавлен 10.05.2010


Методические подходы к экономической оценке инвестиционных проектов в России. Сравнительный анализ критериев оценки инвестиционных проектов. Модели учета рисков в нефтегазовом комплексе. Расчета ставки дисконтирования. Применение кумулятивного метода.

дипломная работа , добавлен 25.06.2013


Структура доходного подхода. Расчет коэффициента капитализации. Преимущества и недостатки метода капитализации. Расчет безрычажной бета. Метод кумулятивного построения ставки дисконта. Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.

курсовая работа , добавлен 16.09.2015


Сущность и экономическое содержание, особенности применения метода капитализации прибыли предприятия, основные этапы и шаги его реализации, оценка сильных и слабых сторон. Порядок расчета ставки капитализации и этапы проведения соответствующих расчетов.

контрольная работа , добавлен 27.11.2009


Рассмотрение основных методов оценки недвижимости с позиции доходного подхода - метода капитализации прибыли и метода дисконтирования денежных потоков. Прогнозирование величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода.

курсовая работа , добавлен 09.06.2011


Особенности применения доходного подхода при определении рыночной стоимости предприятия. Принципы, лежащие в основе доходного подхода и их содержание. Этапы расчета стоимости предприятия. Анализ и прогноз расходов. Определение ставки дисконтирования.

презентация , добавлен 14.04.2016


Условия применения сравнительного подхода к оценке недвижимости. Этапы сравнительного подхода, его преимущества и недостатки. Информация, необходимая для применения затратного подхода. Виды капитализации дохода. Ставка капитализации и дисконтирования.

лекция , добавлен 08.02.2011


Метод дисконтирования денежных потоков. Сущность, основные принципы, лежащие в основе метода. Основные этапы оценки предприятия методом ДДП. Ретроспективный анализ и расчет величины денежного потока. Определение ставки дисконта.

Тема определения взаимосвязанных ставок дисконтирования и капитализации очень актуальна, причём не только у оценщиков. На днях Королевское общество сертифицированных экспертов в области недвижимости (RICS ) организовало круглый стол, посвящённый этой теме и собравший ведущих экспертов недвижимости и оценки - компании Cushman &Wakefield , Colliers International , JLL , Valrus , Российское общество оценщиков и др. Специалисты обсуждали проблемы определения ставок и краткосрочные перспективы рынка.

Прежде, чем говорить о взаимосвязи ставки дисконтирования и ставки капитализации, следует разобраться в самих понятиях. Ставка дисконтирования отражает доходность, требуемую инвестором для соответствующего уровня риска, и должна соответствовать денежному потоку, в том числе она может быть рассчитана для реального и номинального потока, потока доходов на собственный или инвестированный капитал. Ставка доходности может моделироваться на основе неких базисных уровней с учётом поправок к ним, отражающих отличия в рисках.

Рассматривая ставку дисконтирования для недвижимости, важно понимать, что недвижимость – это актив, и для его оценки используется денежный поток на совокупный инвестированный капитал. По аналогии с оценкой бизнеса ставка может быть рассчитана по модели WACC , однако поскольку в основном рыночная оценка производится на доналоговых потоках, ставка для недвижимости не включает в себя поправку на налоговый рычаг.

Ставка капитализации отражает взаимосвязь годового дохода и стоимости объекта. Важно понимать, что традиционное словосочетание «ставка капитализации» есть отношение именно текущего, фактически достигнутого на дату оценки чистого дохода к стоимости объекта. Ставка капитализации таким образом является показателем, обеспечивающим сворачивание модели ДДП для бесконечного или очень продолжительного денежного потока. Эта ставка связана со ставкой дисконтирования, но кроме того учитывает и изменение самих инвестиций.

Несмотря на то, что большинство оценщиков знакомы с традиционными моделями, отражающими взаимозависимость ставок дисконтирования и капитализации, экономический смысл показателей, заложенных в эти модели не всеми осознается в полной мере. Так изменение стоимости актива в будущем может быть разложено на четыре основных фактора, которые вместе логично могут укладываться в мультипликативную модель. Первое - это изменение уровня загрузки объекта, а также осуществление каких-либо дополнительных инвестиций. Второе - монетарная инфляция. Третье - это общее движение рынка. И четвертое - потеря стоимости актива вследствие его износа. В применяемой оценщиком расчётной модели каждый фактор должен быть учтён соответствующим образом.

1) Изменение загрузки и инвестиции - путём отражения движения денежных средств в денежном потоке с рассмотрением в модели дисконтированных денежных потоков соответствующих периодов.

2) Монетарная инфляция - через применение соответствующей потоку ставки дисконтирования. В случае, когда арендные платежи имеют привязанную к инфляции индексацию, либо могут быть изменены иным образом, например, регулярным перезаключением в соответствии с рыночной динамикой, данный фактор желательно устранить из модели, снижая число неопределенностей, применяя реальный поток (в постоянном уровне цен на дату оценки) и соответствующую реальную ставку дисконтирования, т.е. очищенную от монетарной инфляции.

3) Износ - через применение соответствующей нормы возврата (либо альтернативно - через применение соответствующего уровня расходов на ремонт в денежном потоке, однако практикой доказано, что есть некий экономически оправданный срок жизни и уровень расходов на ремонт, то есть тратить больше, чтобы продлевать срок жизни здания вечно, экономически нецелесообразно; альтернативный вариант, то есть когда всё-таки есть необходимость продлевать срок жизни здания, может быть рассмотрен для памятников).

4) Поскольку для оценки не столько важен фактический прогноз изменений цен на рынке, сколько ожидания участников рынка, отражающиеся в цене актива, то практически единственным наиболее адекватным вариантом учесть эти ожидания в ставке является получение ставки на основе экстракции рыночных данных из сопоставимых сделок, то есть именно для корректного учёта данного фактора наиболее важно основываться при определении ставки капитализации и дисконтирования на рынке. Движение рынка может быть рассмотрено как с учётом монетарной инфляции, так и без него. Какой вариант применять - зависит от данных, на основе которых осуществляется прогнозирование. При этом надо также понимать, что ожидания по изменению рыночных цен должны рассматриваться на период, равный сроку жизни актива, сроку, в течение которого он может приносить доход, а для земли – вообще бесконечно.

Из последнего пункта мы плавно переходим ко второму важному показателю, который используется в расчетных моделях для перехода от ставки дисконтирования к капитализации. Идеальный случай - это бесконечность, то есть когда мы рассматриваем поток, учитывающий эксплуатацию здания, его снос, строительство нового, повторную эксплуатацию и т.д. Но поскольку в связи с нивелированием существенно отдаленных во времени денежных потоков фактором дисконтирования, а также тем, что в стоимости большинства объектов недвижимости здания занимают бόльшую долю, и критическое изменение стоимости актива наступает с моментом окончания эксплуатации здания, в большинстве случаев модель имеет смысл рассматривать как минимум до этого срока, пренебрегая стоимостью остающегося после окончания эксплуатации земельного участка или не пренебрегая им.

Все факторы в модели капитализации должны быть рассмотрены на этот срок, должны соответствовать друг другу по временным периодам. Соответственно на этот срок надо рассматривать как движение рынка, так и монетарную инфляцию, если они в модели разделяются. Значимость показателей во времени с учётом дисконтирования будет неодинакова, что надо принимать во внимание, сворачивая их в единый коэффициент, который будет использоваться в терминальной модели. На длительном периоде может показаться, что движение рынка недвижимости сопоставимо с инфляцией, то есть если вычленить монетарную инфляцию, то ничего не останется, однако исследования RICS показывают, что на долгосрочных периодах рынок недвижимости опережает инфляцию на 1,5-2%, что в принципе объяснимо ограниченностью земли как ресурса, ростом населения земли и агломерированности в течение 20 века. Износ, если мы рассматриваем период до окончания срока жизни актива, будет в размере ежегодной нормы амортизации от оставшегося срока полезного использования.

Информация, раскрытая выше. касается общего подхода при оценке рыночной стоимости. Более сложным в практической реализации является моделирование, когда требуется рассчитать инвестиционную стоимость актива для конкретного инвестора при условии владения им этим активом на ограниченном промежутке времени, а также конкретной структуры сделки с учётом финансирования, налогообложения и прочих факторов. Например, инвестиционный фонд может купить здание не с целью держать его пока оно не разрушится, а с расчётом получать доход 3 года, затем осуществить выход из проекта, продав объект. Здесь уже пренебрегать отдельными факторами модели, упрощая их, нельзя.

Коллеги из JLL считают важными следующие факторы, на которые обращают внимание инвесторы при сделках, что в том числе отражается и на применяемой в сделке ставке капитализации.

1) Структура финансирования. Этот фактор оказывает большое влияние на cash-on-cash доходность для инвестора. В свою очередь инвесторы готовы платить премию за активы, у которых привлекательная структура финансирования.

2) Налогообложение. Налог на имущество и учитываются при расчёте чистого операционного дохода и непосредственно влияют на ставку капитализации. В свою очередь, влияет лишь косвенно. Несмотря на тот факт, что на практике самым распространенным показателем доходной части актива представляется ЧОД (EBITDA), для инвесторов в конечном счёте важен показатель чистой прибыли после налогообложения.

Важно понимать, что на величину налога на прибыль оказывают влияние следующие аспекты:

Осуществляется сделка через продажу непосредственно актива или SPV (проектной компании). Это непосредственно влияет на обязательства по НДС. Однако в последнее время налоговая служба возмещает НДС по сделке приобретения покупателю в течение полугода, что делает покупку объектов недвижимости именно как активов весьма привлекательной.

Накопленные убытки после строительства объекта – при покупке объекта через SPV могут давать дополнительный доход в первые годы прогнозного периода, что в результате дает покупателю более высокую отдачу по сравнению с покупкой этого же актива через несколько лет после ввода в эксплуатацию.

Структурирование сделки – on /off-shore – существенно влияет на прибыль.

3) Валюта дохода актива. В том случае, если выручка оцениваемого объекта номинируется в рублях, но все сравнимые сделки на рынке происходили с активами, доходная часть которых была номинирована в долларах США, то принять за базу ставки капитализации данных сделок будет некорректным шагом ввиду нескольких взаимосвязанных причин.

Во-первых, инфляция. Для сравнения, 6,5% РФ против 1,5% США по данным на 2013 год.

Во-вторых, стоимость привлечения финансирования: например, 7% fix для долларового кредита USD против 12% для рублевого.

В-третьих, различная индексация рублёвых и валютных договоров аренды.

4) Риск переоценки кадастровой стоимости.

Согласно Закону № 307-ФЗ от 2 ноября 2013 г. о внесении изменений в Налоговый кодекс, налоговая база при исчислении налога на имущество должна исчисляться исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. В Москве уже сейчас осуществляется применение данного закона для коммерческих объектов площадью свыше 5 000 кв. м, с 2015 года порог будет снижен до 3 000 кв. м, а с 2016 года с большой вероятностью на данный налог будут переведены объекты на территории всей страны в полном объёме. С учётом недоработок в методологии государственной оценки крупных коммерческих объектов специалисты видят риск существенной переоценки кадастровой стоимости, для устаревших зданий и зданий с большой площадью парковки, складских и прочих общехозяйственных помещений. Соответственно, при прочих равных условиях, данный риск может оказывать влияние на ставку капитализации.

В заключение отметим, что риски растут, а вместе с ними растёт стоимость капитала и, соответственно, ставки дисконтирования и капитализации, что приводит к снижению стоимости недвижимости. Однако вопрос, насколько снизится стоимость, пока остаётся открытым. Это уже другая тема для дискуссии.

Благодарим за помощь в подготовке материала RICS (The Royal institution of chartered surveyors - Королевское общество сертифицированных экспертов в области недвижимости).

Методики

Ставка дисконтирования для оценивания недвижимости в условиях кризиса

В большинстве отчетов, включающих доходный подход при оценке недвижимости, утверждается, что ставка дисконтирования и соответственно коэффициент капитализации, используемые при оценке недвижимости в рамках доходного подхода, в условиях кризиса повысились по сравнению с докризисным периодом. В качестве основания для этого приводят известные факты: в кризис повысились риски и повысились банковские ставки. Наконец, в кризис снизилась стоимость объектов недвижимости, а значит должен увеличиться коэффициент капитализации. Но так ли это?

Проблема определения ставки дисконтирования вообще, а в условиях кризиса особенно, остается важнейшей проблемой для практикующих оценщиков. Обсуждению различных аспектов проблемы посвящено много работ известных специалистов в области оценки (Грибовский В. С. Михайлец В. Б., Козырь Ю. В. и др.). Эта проблема стала предметом соответствующих дискуссий на ресурсах: LABRATE.RU и Appraiser.ru . Не вступая в дискуссию по отдельным вопросам, я хотел бы изложить свою позицию по проблеме определения ставки дисконтирования в условиях кризиса в целом.

Общие замечания

Ставка дисконтирования - инструмент, который используется для перевода ожидаемых денежных потоков, генерируемых активом, в текущую стоимость этого актива. Как и всякий инструмент, его следует использовать с осторожностью и ясным пониманием того, как, в каких ситуациях и при каких допущениях он работает. Перед тем как обсуждать особенности определения ставки дисконтирования в условиях кризиса, следует четко определить суть этого понятия, его экономическое содержание и то, как и при каких условиях этот инструмент будет применяться в процессе оценки. Перед обсуждением того, как изменилась ставка дисконтирования в условиях кризиса, рассмотрим, что изменилось на рынке недвижимости, когда общий мировой кризис пришел в российскую экономику. Основные процессы на рынке недвижимости в связи с кризисом с позиций оценщика можно охарактеризовать следующими моментами:

• В связи с общим ухудшением экономического положения с началом кризиса спрос на недвижимость резко снизился. В результате, не смотря на сохраняющуюся общую инфляцию на потребительском рынке, рост цен недвижимости сначала приостановился (вторая половина 2008 года), затем сменил знак: цены на недвижимость начали падать. Продавцы квартир неохотно сдают свои позиции. Однако покупатели ожидают дальнейшего снижения цен. К настоящему моменту цены на недвижимость по разным оценкам упали на 20 - 40%.
• Одновременно наблюдается резкое снижение спроса на аренду помещений. Одни предприятия, не выдержав давление кризиса, уходят с арендованных площадей. Другие переходят на меньшие и более дешевые площади. В результате снижения спроса и одновременного роста предложений арендные ставки падают. Причем в отличии от продавцов недвижимости, которые проявляют консерватизм и инерционность в вопросах снижения цен продажи, арендодатели более уступчивы: продержав коммерческие площади свободными несколько месяцев, они готовы сдать свои площади в аренду по существенно более низким ценам. По данным Приволжского центра финансового консалтинга и оценки в Нижнем Новгороде ставки арендной платы снизились не менее, чем на 30 - 50%. Известны случаи, когда коммерческая недвижимость сдается по ставкам, которые только покрывают затраты на ее обслуживание.
• Дополнительным фактором снижения чистого дохода от сдачи в аренду является растущая в период кризиса недозагрузка помещений. Превышение предложений над спросом приводит к тому, что даже качественные, вновь построенные помещения не удается сдать. В Нижнем Новгороде, количество рекламных объявлений на фасадах зданий увеличилось в разы. В результате падения арендных ставок и большой недозагрузки помещений, действительный доход от сдачи их в аренду существенно снизился.
• В отношении перспективы выхода из кризиса и, как следствие, перелома в тенденции снижения цен на недвижимость мнения экспертов расходятся. Однако на том, что падение цен может еще продолжаться неопределенное время, сходятся мнения практически всех экспертов. При этом в большинстве своем эксперты считают, что не следует рассчитывать на быстрый рост по прошествии дна кризиса.
• Поскольку приобретение коммерческой недвижимости не обеспечивает достаточный текущий доход, и нет пока оснований ожидать, что цены начнут расти в ближайшем будущем, вложение денежных средств в приобретение недвижимости с целью извлечения дохода в этих условиях становится невыгодным. Это нашло отражение в резком падении количества сделок на рынке коммерческой недвижимости.
• Объемы строительства в результате кризиса значительно сократились. Этому способствовал ряд причин, из которых следует выделить следующие:
  • прекратились дополнительные поступления от соинвесторов, в связи с общим ухудшением экономического состояния юридических и физических лиц
  • затруднилась возможность получить кредитные средства по разумной цене
  • понизились рыночные цены объектов недвижимости, поэтому ожидаемая от девелоперского проекта доходность в результате кризиса существенно уменьшилась.

В результате резкого снижения доходности от строительства инвестиции в девелоперские проекты утратили свою привлекательность.

Текущая и конечная отдача от доходной недвижимости

Термин - ставка дисконтирования тесно связан с понятием стоимость капитала или доход на капитал, который характеризует денежную компенсацию, которую рассчитывает получить инвестор, вкладывающий деньги в актив, генерирующий доход, с учетом распределения этого дохода во времени и рисков, ассоциируемых с получением этого дохода. Этот доход называют отдачей. Обычно различают два вида отдачи: текущая отдача и конечная отдача .

Текущая отдача показывает отношение годового чистого операционного дохода к величине первоначальных инвестиций.

Важно отметить, что текущая отдача не отражает всех эффектов, связанных с тем, что в процессе пользования активом его цена может падать (из - за старения) или расти (из - за роста цен на рынке). Поэтому более полной характеристикой эффективности инвестиций является конечная отдача.

Конечная отдача характеризует полный доход, который получает инвестор, приобретая актив, и отражает как текущие денежные поступления, так и доходы (потери) от изменения его стоимости. Отсюда следует, что конечная отдача может быть выше, чем текущая, если стоимость актива растет, или ниже, если стоимость актива падает. Заметим, что снижение цены из за физического износа недвижимости обычно менее значимо, чем по причине общего изменения цен на рынке. Поэтому рост цены актива в условиях растущего рынка может занимать основное место в величине конечной отдачи. Так в 2006 году, когда цены на коммерческую недвижимость выросли на 40-60%, высокая доходность от приобретения недвижимости была обусловлена, прежде всего, ростом цен на рынке и в большей степени обеспечивалась перепродажей актива, чем сдачей его в аренду. Также рост цен приводит к высокой доходности девелоперских проектов. Так по итогам 2007 года доходность девелоперских проектов превышала 40%, что также обеспечивалось, в том числе, и тем, что в течение строительства цены недвижимости успевали существенно вырасти. В условиях кризиса, однако, ситуация изменилась в корне. Цены с лета прошлого года снижались, арендные ставки и соответственно чистый операционный доход за этот период упал. В результате конечная отдача, характеризующая доходность вложений в недвижимость, за период кризиса существенно уменьшилась. И, что особенно важно с точки зрения оценщика, рынок не ожидает увеличения отдачи от инвестиций в недвижимость в ближайшее время.

Ставка дисконтирования и ожидаемый рост стоимости недвижимости

В соответствии с общей теорией корпоративных финансов в качестве ставки дисконтирования принимается конечная отдача, которую ожидает получить инвестор от альтернативных вложений с таким же уровнем риска. При достаточно общих предположениях, как это было показано в ряде публикаций (см., например, , ) конечная отдача и соответственно ставка дисконтирования приближенно равна сумме текущей отдачи и ожидаемых темпов роста цен на недвижимость . Следует обратить особое внимание на то, что речь идет об ожиданиях участников рынка, а не о фактически наблюдавшихся в предшествующий период темпах роста. В связи с этим следует сделать два важных для расчета ставки дисконтирования замечания:

1. Как отмечалось выше, величина ставки дисконтирования существенно зависит от предположений оценщика относительно ожидаемых темпов роста. Однако на величину рыночной стоимости, которая рассчитывается методом дисконтирования денежных потоков, закладываемое в расчеты прогнозное значение темпов роста влияет очень слабо. Это следует из формул метода дисконтирования денежных потоков, приведенных в и . В этом нетрудно также убедиться, проведя расчеты для двух разных значений темпов роста по известным формулам дисконтирования денежных потоков. Важно только, чтобы при прогнозировании денежных потоков учитывался такой же рост доходов, какой использовался при расчете ставки дисконтирования. Таким образом, для целей оценки в рамках доходного подхода более важно правильно определить текущую отдачу, которая входит в качестве слагаемого в ставку дисконтирования.
2. Никто не может предсказать точно, как будут меняться цены и арендные ставки в ближайшие несколько лет. Сложность проблемы прогнозирования параметров рынка недвижимости в данный момент обусловлена тем, что развивающиеся кризисные явления, спровоцированные дисбалансом спроса и предложения на этом рынке, распространяются на рынки строительных материалов, на рынки кредитных средств и др. через взаимосвязанность экономической системы. Однако для определения ставки дисконтирования не требуется точного знания, как на самом деле будут меняться параметры рынка в дальнейшем. Как отмечалось выше, ставка дисконтирования учитывает ожидания участников рынка относительно того, какова будет доходность от вложения в альтернативные активы. Поэтому, если в качестве альтернативных активов инвестор (или оценщик, моделирующий поведение участников рынка) рассматривает доходную недвижимость, то для него важны ожидания рынка относительно того, как будут в дальнейшем меняться цены продажи недвижимости и ставки арендной платы. Другими словами, оценщику не обязательно знать, что реально будет происходить с ценами на рынке, он должен знать, что относительно будущих цен и арендных ставок на дату оценки «думает» рынок.

Следует отметить, что коэффициент капитализации по смыслу близок (хотя в общем случае может быть и не равен ей) к текущей отдаче. Поэтому в качестве коэффициента капитализации обычно используют величину текущей отдачи, рассчитанную на основе статистической обработки данных. (метод рыночной экстракции)

Номинальная и реальная (очищенная от инфляции) ставка

Как известно, реальная и номинальная ставка связаны между собой известным соотношением Ирвинга Фишера, которое в линейном приближении (при малых значениях ожидаемого темпа инфляции) принимает вид: реальная ставка равна номинальной за минусом ожидаемого ежегодного темпа роста цен. Поэтому величина самой ставки дисконтирования в реальном выражении меньше на величину индекса инфляции (также при использовании линейного приближения), чем номинальная. Здесь важно отметить, что индекс инфляции, которым обычно пользуются при таких пересчетах, относится к корзине продуктов, стоимость которой в период кризиса действительно растет. Таким образом, индекс инфляции отражает тот факт, что деньги, на которые можно купить хлеб, молоко и т. п. продукты, со временем дешевеют, а значит по прошествии некоторого времени мы уже не можем купить столько же указанных продуктов, сколько могли бы купить раннее. Но так ли это важно для инвестора? В условиях текущего кризиса снижаются цены на недвижимость, на строительные материалы, на работы и на аренду. И, значит, по прошествии некоторого времени на ту же сумму можно купить больше квадратных метров недвижимости, чем было бы приобретено до кризиса. Таким образом, деньги, предназначенные для инвестиций в недвижимость, становятся дороже. И это, очевидно, в большей степени, чем рост цен на продукты первой необходимости, затрагивает экономические интересы девелоперов и других участников рынка недвижимости. Поэтому полезность перехода к реальной ставке в расчетах, связанных с оценкой недвижимости, нам представляется весьма спорной.

Ставка дисконтирования для оценки доходной недвижимости в условиях кризиса

Перед тем, как перейти к обсуждению конкретных значений ставки дисконтирования и коэффициента капитализации в условиях кризиса, я приведу высказывание одного из участников положившего начало одной из упомянутых дискуссий (Фамилия не указана).

«Ставку дисконтирования сначала посчитал "всеми нами любимым" кумулятивным методом. И что у меня получилось: почти 16%+норма возврата, и так ставка капитализации 16 с копейками…
«Доходный подход получается в 3 раза меньше . (чем сравнительный Л. А.).
В итоге, чтобы примерно подходы (доходный и сравнительный Л. А.) сравнялись нужно, чтобы ставка капитализации была в диапазоне 6,5-7,5% .
Потом сделал рыночную выжимку - ставка получилась как раз 7%.»
Заметим, что коэффициент капитализации 7% в предположении ежегодного темпа роста в 5- 7% , примерно соответствует ставке дисконтирования 12 - 14% .

Заслуживает внимания позиция автора цитируемых строк. Все свидетельствует за то, что ставка капитализации равна 7%: и расчет по рыночным данным, и сопоставление с оценкой, полученной в рамках рыночного подхода. Но этому результату он не верит потому, что результат не совпадает с сомнительным, но "всеми нами любимым" кумулятивным методом. Ниже мы покажем, что именно этот результат лежит в русле значений, отражающих реальную ситуацию на кризисном рынке. Приведем значения текущей отдачи для различных сегментов рынка, полученные в Приволжском центре финансового консалтинга и оценки, в результате обработки статистических данных по Нижнему Новгороду:

Анализ различных источников показывает, что примерно такие же данные характеризуют текущую доходность и в других городах. Заметим, что в связи с непропорционально снизившимися в результате кризиса арендными ставками, большими потерями, связанными с простоями и неплатежами и сохраняющимися затратами на обслуживание недвижимости, текущая отдача от сдачи недвижимости в аренду по сравнению с докризисным периодом заметно снизилась.

Анализируя мнения различных экспертов, сопоставляя текущую ситуацию с процессами выхода из кризиса 1998-1999 годов, можно принять следующий прогноз динамики цен недвижимости на последующие годы: в ближайшее время цены могут еще медленно понижаться с переходом в стадию рецессии. Далее по прошествии одного, двух лет следует ожидать плавного перехода к повышательному тренду. По крайней мере, примерно такая траектория цен была отмечена в прошлый кризис. Исходя из анализа состояния рынка недвижимости на текущий момент, мнений различных экспертов и планов экономического развития, заложенных в официальных документах, можно предположить, что средний ежегодный темп роста на период 2010 - 2015 с учетом рецессии не превысит 5%.

Отсюда с учетом выше приведенных данных относительно текущей доходности в различных сегментах рынка следует, что доходность приобретения недвижимости с инвестиционными целями (по формуле «рост стоимости + доход от аренды») и соответственно ставка дисконтирования не превышают 15%. Таким образом, ставка дисконтирования в условиях кризиса достаточно низкая. Это отражает тот факт, что приобретение доходной недвижимости в данный момент не может рассматриваться как выгодная инвестиция. Неопределенность будущего развития рынка недвижимости и связанные с этим риски инвестиций в недвижимость в текущей ситуации не компенсируются в условиях кризиса доходностью, которая наблюдалась в докризисный период.

Ставка дисконтирования инвестиций в строительство в условиях кризиса.

Как отмечалось выше, в силу упомянутых причин доходность инвестиций в строительство в результате общего финансового кризиса также существенно упала. Главным фактором снижения доходности является падение текущих цен продаж и ожидание их дальнейшего снижения. Анализ данных по ряду городов России, приведенных в источниках (см., например, ), и собственные исследования, проведенные в Приволжском центре финансового консалтинга и оценки, показывают, что доходность инвестиций в строительство новых объектов недвижимости и соответственно ставка дисконтирования лежат в пределах: 13-17%. И это при больших рисках, связанных с неопределенностью дальнейшего развития процессов на рынке недвижимости.

Низкая ставка дисконтирования на фоне высоких рисков. Нет ли противоречия?

Действительно, кризис повысил риски неполучения планируемых доходов инвесторами, приобретающими доходную недвижимость в целях последующей сдачи в аренду. Повысились также риски инвестиций в строительство, связанные с неизвестностью, как поведут себя цены на объекты недвижимости в будущем, как будут изменяться цены на материалы и соответствующие затраты на строительство. Как известно, инвестор, вкладывая деньги в проекты, характеризующиеся большими рисками, требует соответствующей компенсации (премии) за риск. Другими словами, инвестор готов повышать свой риск только в обмен на увеличение доходности инвестиций. Поэтому доходные активы на свободном конкурентном рынке обычно отвечают требованию: если они более рискованные, то они должны быть более доходными. Отсюда многие оценщики делают вывод о том, что в условиях кризиса в связи с повышенными рисками ставка дисконтирования, отражающая доходность инвестиций в недвижимость, должна быть более высокой, чем в докризисный период, характеризующийся меньшими рисками. С этим выводом, однако, нельзя согласиться. Сам факт, что повысился риск, связанный с данным активом, не означает автоматического повышения его доходности. Адекватное соотношение между доходностью инвестиций и их риском справедливо только для установившегося рынка, когда инвестор может выбирать между несколькими альтернативными вложениями, каждое из которых характеризуется своим уровнем риска.

В ситуации же кризиса рынок выходит из равновесного состояния. Доходность инвестиций в недвижимость понизилась на фоне снижения общей доходности бизнеса и соответственно снижения доходности альтернативных инструментов инвестирования. При этом повысились риски не только инвестиций в недвижимость, но риски других инвестиций, которые могут рассматриваться как альтернативные. Таким образом, приобретая недвижимость с инвестиционными целями, инвестор вынужден соглашаться на меньшую доходность, чем в докризисные времена, с одновременным пониманием того, что принимает свои решения в условиях более высокого риска. Поэтому снижение ставки дисконтирования естественное следствие общего падения доходности бизнеса в результате кризиса во всех сферах экономики.

Метод кумулятивного построения ставки дисконтирования для оценки недвижимости в условиях кризиса

Как известно, этот метод предусматривает определение ставки дисконтирования путем прибавления к безрисковой ставке поправок, отражающих требуемую компенсацию за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент. Совершенно очевидно, что в любой ситуации и, в том числе, в период кризиса ставка дисконтирования должна быть выше безрисковой ставки. Это фундаментальное положение теории корпоративных финансов не может быть нарушено ни при каких обстоятельствах, и кризис здесь ничего не меняет. Действительно, разумный инвестор не будет вкладывать в рисковый актив вместо безрискового, если он не ожидает компенсации за риск. Поэтому безрисковая ставка всегда является нижней границей ставки дисконтирования. Что же касается расчетов компенсации за риск, то в этой части метод кумулятивного построения вызывает серьезные возражения, прежде всего, в связи с тем, что полностью опирается на субъективное мнение, которое по существу и определяет конечное значение ставки дисконтирования. Ситуация определения ставки дисконтирования усугубляется тем, что, как отмечено выше, доходность вложений в недвижимость в условиях кризиса не адекватна рискам, характерным для вложений в недвижимость в этот период. Поэтому использование этого метода вообще, и в условиях кризиса особенно, может привести к неверным результатам и уж, по крайней мере, не может служить основанием для отрицания результатов, вытекающих из данных рынка.

Низкая ставка дисконтирования и высокая кредитная ставка. Нет ли здесь противоречия?

Обычно доходность инвестиций выше, чем банковская ставка. Поэтому инвестор заинтересован наряду с собственными средствами использовать заемные средства. В этом случае он, оплачивая заемные средства, делится с кредитной организацией своим доходом, и обе стороны остаются в выигрыше. С точки зрения доходного подхода к оценке это означает, что ставка дисконтирования должна быть больше банковской ставки, и это находит свое отражение в расчетных формулах . Однако условия существующего кризиса изменили нормальные отношения между инвесторами и кредитными организациями. Приобретение доходной недвижимости с целью инвестиций не обеспечивает доходность, которая бы превышала стоимость заемных средств. Другими словами, отдача от вложений в доходную недвижимость (по формуле «рост стоимости + доход от аренды») оказывается ниже, по крайней мере, не выше, банковской ставки. В этих условиях приобретение недвижимости с использованием заемных средств становится невыгодным. Аналогичная ситуация имеет место и по отношению к девелоперским проектам. Поскольку инвесторы не могут обеспечить доходность инвестиций в строительство выше ставки, которую требуют банки, они не могут использовать заемные средства. С другой стороны и банки не готовы кредитовать проекты, относительно которых нет уверенности, что их доходность выше, чем банковские ставки и соответственно инвесторы смогут своевременно расплачиваться с банком. Таким образом, на текущий момент ставка дисконтирования оказывается ниже банковской ставки, и никаких противоречий с точки зрения оценочного процесса здесь нет. Необходимые для нормального развития экономики соотношения между ставкой дисконтирования и банковской ставкой восстановятся, когда рынок придет в равновесие: арендные ставки вырастут по отношению к ценам, а ожидания рынка в отношении роста рыночных цен, и это позволит кредитным организациям снижать процентные ставки, а инвесторам использовать заемные средства.

Еще два слова в защиту того, что коэффициент капитализации в условиях кризиса ниже, чем в докризисный период

В хорошо известной формуле для расчета стоимости методом прямой капитализации коэффициент капитализации присутствует в знаменателе, и его снижение при прочих фиксированных параметрах должно привести к повышению расчетной стоимости объекта недвижимости, что противоречит сложившейся ситуации. На самом деле никаких противоречий здесь нет.

Как отмечалось выше, на данный момент арендодатели оказываются более уступчивы, чем продавцы недвижимости. Поэтому в среднем отношение арендной ставки к стоимости недвижимости в условиях текущего кризиса уменьшилось. Кроме того, увеличивается степень недозагрузки сдаваемых в аренду площадей. Дело в том, что даже существенное снижение арендных ставок не позволяет арендодателям легко сдать в аренду помещения. В результате снижается действительный доход. При этом не уменьшаются коммунальные платежи и прочие затраты, связанные с эксплуатацией недвижимости.

Нетрудно увидеть, что при этих, сопровождающих кризис процессах, чистый операционный доход снизился больше, чем цена соответствующего объекта недвижимости. По данным исследований Приволжского центра финансового консалтинга и оценки чистый операционный доход от сдачи в аренду уменьшился более, чем в два раза. Таким образом, расчет рыночной стоимости недвижимости методом прямой капитализации в зависимости от величины капитализации приведет к следующим результатам:

• Если коэффициент капитализации принять таким же, как и в докризисный период, то расчетная рыночная стоимость должна уменьшиться в два раза.
• Если коэффициент капитализации увеличился по сравнению с докризисным периодом, то расчетная рыночная стоимость должна уменьшиться более, чем в два раза.
• Если коэффициент капитализации уменьшился по сравнению с докризисным периодом, то расчетная рыночная стоимость должна увеличиться более, чем в два раза.

Цены недвижимости в Нижнем Новгороде упали, но в среднем не более, чем на 40%. Примерно такая же ситуация по данным различных источников и в других городах. Отсюда следует: чтобы результаты доходного подхода не противоречили результатам сравнительного подхода, коэффициент капитализации в условиях кризиса должен быть ниже, чем в докризисный период. Таким образом, чтобы результаты оценки недвижимости, полученные доходным методом, не противоречили оценкам сравнительного подхода, при определении ставки дисконтирования следует довериться рынку и использовать методы, опирающиеся на рыночные данные.

Литература

1. Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, Перевод с английского, Дело, Лтд. М., 1995 - 480 с.
2. С.В. Грибовский. Методы капитализации доходов. Курс лекций. Санкт - Петербург, 1997. - 172с.
3. Михайлец В. Б. Еще раз о ставке дисконтирования в оценочной деятельности и методах доходного подхода. Вопросы оценки № 1, 2005 с. 2-13
4. Лейфер Л. А. Доходный подход при оценке недвижимости. Типизация моделей прогнозируемых денежных потоков. “Вопросы оценки” №3 2007
5. Вожик С.В., Лейфер Л.А. Оценка компании. Анализ методов оценки компании при использовании доходного подхода // Имущественные отношения в Российской федерации. - 2003, №12, стр. 51-70.,
6. Ресурс интернет: http://www.expert-ural.com/
7. Cтавка дисконтирования в условиях кризиса // Форум RUSSIAN APPRAISERS not only for Russians - http://www.labrate.ru/discus/messages/9/9371.html >
8. Ставка дисконтирования и капитализации в условия кризиса // Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика" -