Najveći dio građanskopravnih odnosa je imovinske prirode, a predmet prometa je jedna ili druga imovina. Sama imovina je skup stvari, imovinskih prava i obaveza koje pripadaju subjektu građanskog prava.

Istovremeno, podjela stvari na pokretne i nepokretne je od vrlo važne pravne važnosti (član 130. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Posebna vrsta nepokretnosti su kompleksi međusobno povezanih nepokretnih i pokretnih stvari koji se koriste za opštu namenu kao jedinstvena celina. Kompleks imovine nije nasumičan skup pojedinačnih vrsta imovine, već određeni skup imovine koji se nalazi u sistemu koji se koristi za opštu (jedinstvenu) svrhu.

S obzirom na to da su imovinski kompleksi namijenjeni za opću namjenu, mogu se svrstati u složene stvari. Takve stvari čine jedinstvenu cjelinu (član 134. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Iako imovinski kompleks definiše sveobuhvatniju pojavu od složene stvari (ove potonje čine stvarne, novčane stvari, a imovinski kompleks ne čine samo stvari, već i druga imovina), u ovom slučaju nastanak općih posljedica je pretpostavlja se prilikom obavljanja transakcija sa imovinskim kompleksima, kao i transakcija sa složenim stvarima, gdje se učinak transakcije sa takvim stvarima proteže na sve njegove komponente. Odnosno, možemo zaključiti da je preduzeće posebna vrsta složene stvari.

Klasifikacija imovinskih kompleksa

U civilnom prometu postoje dvije vrste imovinskih kompleksa: preduzeća i etažna svojina. Hajde da im damo kratak opis.

Kompanija. Definicija preduzeća kao objekta građanskog prometa data je u Građanskom zakoniku Ruske Federacije:

„Preduzeće kao predmet prava priznaje se kao imovinski kompleks koji služi za obavljanje poslovnih aktivnosti.

Preduzeće u cjelini, kao imovinski kompleks, priznaje se kao nekretnina” (član 132. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Preduzeće kao objekat prava svojine, kao objekat građanskog prometa, nije samo apstraktni skup „stvari“ ili njihova celina. Preduzeće je prvenstveno imovinski kompleks koji pored nekretnina (prvenstveno zemljišnih parcela i njihovih delova, zgrada, objekata) i pokretnih stvari (oprema, inventar, sirovine, gotovi proizvodi) obuhvata, pored nepokretnosti (prvenstveno zemljišnih parcela i njihovih delova, zgrada, objekata), obavezna prava potraživanja i korišćenja, dugove. (obaveze), kao i neka isključiva prava - na oznake koje individualizuju preduzeće, njegove proizvode, radove i usluge (naziv kompanije, žigovi, uslužni znaci), i druga isključiva prava.

Na primjer, u državama sa uspostavljenim pravnim poretkom i tradicijom, preduzeća često uključuju tzv. „clientella“, pravo na obnavljanje najma nekretnina, šansi i sl., odnosno stabilne ekonomske veze sa potrošačima njihovih proizvoda. ili usluge, koje često mogu biti odlučujuće u konkurentnoj tržišnoj ekonomiji.

U nekim slučajevima klijentela je odvojena od šansi, tj. sposobnost kompanije da ima kupce u budućnosti. Šanse se definišu kao izgledi preduzeća procenjeni u monetarnom smislu.

U ekonomiji se često koriste pojmovi – „mjesto na tržištu“, „borba za mjesto na tržištu“, što, prije svega, čini uspostavljene veze, stalne kupce, za koje se ponekad vodi beskompromisna borba (i konstantan). Ovi nematerijalni elementi mogu se kombinovati pod opštim konceptom goodwilla.

Preduzeće se priznaje samo kao imovinski kompleks koji se koristi za obavljanje poslovnih aktivnosti.

Ovaj kompleks, u principu, uključuje čitav skup imovine namijenjenih djelatnosti preduzeća.

Preduzetnička djelatnost je samostalna djelatnost koja se obavlja na vlastitu odgovornost, a usmjerena je na sistematsko sticanje dobiti od korišćenja imovine, prodaje dobara, obavljanja poslova ili pružanja usluga od strane lica registrovanih u ovom svojstvu na način propisan zakonom.

Treba se složiti i sa mišljenjem V. N. Tabašnjikova da „imovinski kompleks koji se koristi bez svrhe sticanja profita ne čini preduzeće. Na primjer, medicinski kompleks koji koristi klinika (državna ustanova) za pružanje zdravstvene zaštite građanima u okviru obaveznog zdravstvenog osiguranja ne može se priznati kao preduzeće. Isti medicinski centar, koji koristi komercijalna organizacija u svrhu ostvarivanja profita, već je preduzeće" Tabashnikov V.N. // Časopis "Legislation" br. 9, 1998. P. 6.

Takođe treba napomenuti da se sam pojam „preduzeće“ često koristi da se odnosi ne samo na objekte prava (odnosno na imovinski kompleks), već i na određene vrste pravnih lica koja su subjekti građanskog prava. Dakle, Građanski zakonik prepoznaje državna, opštinska i državna preduzeća kao jednu od vrsta pravnih lica (članovi 113-115 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Istovremeno, isti termin se koristi za označavanje određene vrste predmeta prava. U tom smislu se o preduzeću govori u članu 132 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Preduzeće je u suštini proizvodna jedinica koja ima građanskopravnu sposobnost i posluje na tržištu. Ovo se dešava, pre svega, zato što naša država nije uvek u mogućnosti da koristi poznate organizacione i pravne oblike pravnih lica (npr. oblik akcionarskih društava) za organizovanje upravljanja imovinom u javnom vlasništvu. Kao rezultat toga, nastala je prilično vještačka pravna struktura preduzeća kao subjekta prava.

S obzirom na to da bilo koja prava, uključujući i ona koja se nalaze u upravo pomenutom spisku, mogu pripadati samo onima koje zakonodavac smatra subjektom, sasvim je očigledno da se tu pre svega misli na preduzeća priznata kao pravna lica, tj. , državna i opštinska, kao i državna unitarna preduzeća.

Štaviše, ovaj entitet, preduzeće, nije organski i potpuno uključeno u privredni sistem, u njegov civilni promet. Naravno, Građanski zakonik Ruske Federacije pretpostavlja usvajanje Federalnog zakona „O državnim i opštinskim jedinstvenim preduzećima“, koji će sadržavati norme koje regulišu aktivnosti preduzeća kao pravnih lica, uključujući i one vezane za davanje imovine ovih subjekata. , povećanje efikasnosti upravljanja, odgovornosti itd.

Takođe treba napomenuti da je država trenutno krenula putem smanjenja broja državnih unitarnih preduzeća.

Samo preduzeće je inherentno objekt prava na imovinskim kompleksima koji su upisani u bilans stanja relevantnih pravnih lica, ali istovremeno ostaju objekti imovinskih prava svojih osnivača. Shodno tome, preduzeće, kao neposredni imovinski kompleks (i kao objekat prometa), ni pod kojim uslovima ne može postati subjekt prava svojine, odnosno sam po sebi vlasnik. Iz ovoga možemo zaključiti da je mišljenje o mogućnosti vlasništva “radnih kolektiva”, “vlasničkih prava radnika” i “njihove kolektivne svojine” na bilo koji dio imovine preduzeća bez ikakvog osnova. Sva ova imovina ostaje vlasništvo osnivača.

Sva ostala „preduzeća“, odnosno preduzeća koja čine objekt prava drugih vlasnika, takođe mogu predstavljati kompleks različitih vrsta imovine. U ovom slučaju, uz skup stvari, na sticaoca mogu preći samo ona prava i obaveze koje su pripadale vlasniku preduzeća i samo ona koja su otuđiva. Na primjer, kada se preduzeće proda, licence koje su ranije pripadale prodavcu se ne prenose na novog vlasnika.

U okviru građanskopravne regulative veoma je važno da se jasno i ujednačeno prati tumačenje pojma preduzeća kao posebnog subjekta prava i objekta prava. Zbrka ovih pojmova može biti veoma tužna.

Arbitražni sud je vodio predmet u vezi sa tužbom društva sa ograničenom odgovornošću (DOO) protiv akcionarskog društva (DD) u vezi sa primenom posledica ništavosti ništetnog posla. Ugovor o kupoprodaji preduzeća - trgovačkog kompleksa - zaključen je između DOO i AD. Prema mišljenju tužioca - prodavca po kupoprodajnom ugovoru - navedeni posao je ništav iz razloga što je zaključivanjem ugovora o prodaji celokupne imovine DOO bez istovremenog donošenja odluke o likvidaciji DOO, izvršio prekršene odredbe stava 1. člana 48. Građanskog zakonika Ruske Federacije, kojima je kao obavezno obeležje pravnog lica utvrđeno postojanje posebne imovine koja obezbeđuje njegovu statutarnu delatnost. Sud je, odbijajući da udovolji tužbenim zahtevima, s pravom primetio da prisustvo imovine na imovinskim pravima DOO nije znak pravnog lica, a imovina pravnog lica nije ograničena samo na stvarne objekte, već uključuje i sredstva koja se drže na računima pravnog lica. Dakle, ova tvrdnja bi mogla nastati samo kao rezultat nesporazuma kako su subjekt prava (pravno lice) i preduzeće (imovinski kompleks) povezani.

U stranom građanskom i trgovačkom pravu preovlađuje tumačenje preduzeća kao objekta prava. U nizu zemalja kontinentalnog pravnog sistema, prilikom definisanja preduzeća koristi se koncept „posebne pravne zajednice“ koju čini celokupna imovina preduzeća (Italija), ili veći deo (Belgija, Francuska) . U Belgiji i Francuskoj ova zajednica ne uključuje nekretnine i obaveze preduzeća koje imaju poseban pravni režim. U Njemačkoj je preduzeće cjelokupna njegova imovina, uključujući nekretnine, dugove i potraživanja. U Sjedinjenim Državama, Jedinstveni trgovački zakonik (naslov 6) posebno reguliše proceduru „pakirane prodaje“, u kojoj se imovina preduzeća u obliku opreme, materijala, robe i druge materijalne i nematerijalne pokretne imovine uključuje u sastav preduzeće.

Istovremeno, u nekim zemljama preduzeće je priznato kao subjekt građanskog i privrednog prava. Na primjer, u Lihtenštajnu i nekim zemljama Latinske Amerike, pojedinac ima pravo osnovati društvo s ograničenom odgovornošću, koje može samostalno djelovati u prometu imovine kao pravno lice.

Predmet prometa mogu biti samo objekti prava, tj. one materijalne i duhovne koristi zbog kojih subjekti stupaju u pravne odnose. Preduzeće može biti subjekt građanskopravnih transakcija, djelujući samo kao objekt građanskih prava. U tom smislu, po mom mišljenju, termin „preduzeće“ treba koristiti u budućnosti u odnosu na ruski zakon.

Preduzeće kao imovinski kompleks je složena stvar. Ova klasifikacija preduzeća kao složene stvari pretpostavlja da se efekat transakcije, čiji je predmet preduzeće, primenjuje na sve njegove komponente. Ova pravna država je dispozitivna, pa stoga sporazumom stranaka može biti predviđeno nešto drugo: isključenje određenih stvari koje se obično uključuju u „složenu stvar“.

Drugim riječima, u prometu stvari, posebno imovinskih kompleksa, predmet prava može biti ne samo preduzeće u cjelini, već i njegov dio. U ovom slučaju, bitan uslov transakcije je popis imovine uključen u ovaj dio. Takođe, koncept „preduzeća“ kao imovinskog kompleksa uključuje čak i dio kao što je, na primjer, zasebna radionica. Ali ne samo kao nekretninu, već sa svojom opremom, osobljem, izvorima sirovina, komponenti, itd. To jest, u suštini biti deo operativnog preduzeća (ili drugim rečima, deo „u pokretu“). ).

Trenutno se transakcije sa preduzećima sprovode ne samo u okviru privatizacionih odnosa ili u vezi sa stečajem dužnika - vlasnika preduzeća. Preduzeća kao imovinski kompleksi mogu biti predmet mnogih transakcija (jednostranih akata i sporazuma). Preduzeća se prodaju, kupuju, daju u zakup, stavljaju pod hipoteku, nasljeđuju. Postupak zaključivanja i izvršenja ovih transakcija, kao i njihove posljedice, neophodno je da učesnici u ovim odnosima znaju, makar i zbog toga što greške učinjene prilikom sklapanja takvih transakcija, zbog visoke cijene objekata, mogu uzrokovati značajne imovinske gubitke. za stranke.

Treba napomenuti da je mogućnost učešća preduzeća kao objekta civilnog prometa danas više potencijalna nego realna. To je zbog nedostatka prakse među preduzetnicima da obavljaju transakcije sa preduzećima, kao i zbog poteškoća u postupku obavljanja transakcija, posebno u fazama vrednovanja preduzeća, izvršenja transakcije i upisa prava iz transakcija sa preduzećem.

Na primjer, u Moskvi je tokom prve godine postojanja pravosudnih organa za državnu registraciju prava na nepokretnostima i transakcija sa njima izvršena samo jedna transakcija prodaje preduzeća. Iako je u istom periodu broj transakcija sa izolovanim industrijskim objektima bio neuporedivo veći.

Odnosno, za današnjeg kupca interes je jednostavno sama nekretnina, a ne njena ostala sredstva i obaveze. U ovom slučaju, novi vlasnici radije podijele preduzeće na dijelove (na radionice, skladišta, garaže, itd.) i kupe isto preduzeće sa tim „beživotnim“ dijelovima kao samo nekretnine.

Ovo sugeriše da su trenutno, s obzirom na trenutnu ekonomsku situaciju, preduzeća koja se prodaju veoma retko od interesa kao imovinski kompleksi. Nažalost.

Condominium. To je druga vrsta imovinskog kompleksa. Condominium (novolat. condominium, od lat. con (cum) - zajedno, u isto vrijeme i dominium - posjed, vlast) u razumijevanju građanskog prava - zajednička svojina. Riječ je o „Udruženju vlasnika u jedinstvenom kompleksu nekretnina u stambenom sektoru (vlasnici kuća), u čijim granicama svaki od njih, na pravu privatne, državne, opštinske ili drugog oblika svojine, posjeduje stambene (stanove). , sobe) i (ili) nestambene prostorije u stambenim zgradama, uključujući i pripadajuće, kao i druge nekretnine u neposrednoj vezi sa stambenim objektom, a koje su zajednička svojina vlasnika kuće i prate sudbinu prava vlasnika kuće na stambenu zgradu. i (ili) nestambene prostorije.”

Kondominijum u građanskopravnom smislu ne treba mešati sa konceptom u državnom pravu, gde kondominijum znači suvlasništvo, odnosno zajedničko vršenje vrhovne vlasti na istom teritoriju od strane dve ili više država.

Iz odredaba Saveznog zakona proizilazi da se etažnom svojinom priznaje jedinstven kompleks nepokretnosti, uključujući zemljišnu parcelu u utvrđenim granicama i stambenu zgradu koja se u njoj nalazi, druge objekte nepokretnosti, u kojima su odvojeni dijelovi namijenjeni stanovanju i stanovanju. ostale namjene (prostorije) nalaze se u privatnoj ili javnoj svojini određenog kruga vlasnika, a ostali dijelovi (imovina) su u zajedničkom vlasništvu.

Osnova za stvaranje etažne svojine može biti: privatizacija stambenog fonda u višestambenim zgradama, reorganizacija stambeno-stambenih zadruga, stvaranje etažnog vlasništva u stambenoj zgradi u izgradnji od strane njenih budućih vlasnika, udruženja vlasnika kuća u stambenim naseljima niskog nivoa. -visoke zgrade (zemljište sa dozvoljenom upotrebom za individualnu izgradnju). U tim slučajevima privatni vlasnici pojedinačnih stanova moraju zajednički upravljati imovinom koja im je došla u zajedničko vlasništvo: liftovima, tavanima, podrumima, pomoćnim prostorijama, stepeništima i ljestvama, krovovima kuća, električnom, vodovodnom, vodovodnom, inženjerskom i drugom imovinom. I također, što je vrlo važno, lokalna površina - zemljište (ili njegovi dijelovi). Sva ova imovina ne bi trebala biti samo u zajedničkom vlasništvu vlasnika kuće, već bi se trebala održavati u ispravnom stanju, redovno održavati i popravljati.

Etažna svojina, kao i preduzeće, kao objekat građanskog prometa, ne može se posmatrati odvojeno od svojih vlasnika – subjekata prava. Odnosno, ne postoji kao imovinski kompleks sam po sebi, već je prvenstveno povezan sa svojim vlasnicima, konkretnim subjektima koji na njemu imaju stvarna prava. Drugim riječima, etažna svojina ne pripada sama sebi, već onim vlasnicima na čiju inicijativu je nastala.

Vlasnici etažnog vlasništva mogu biti, u zavisnosti od oblika upravljanja, u skladu sa Federalnim zakonom “O udruženjima vlasnika kuća” od 15. juna 1996. godine, br. 72-FZ (u daljem tekstu: Zakon o udruženjima vlasnika kuća). ):

Direktno sami vlasnici kuća;

Korisnička podrška;

Udruženje vlasnika kuća;

Upravljanje etažnim vlasništvom od strane vlasnika kuće direktno je ograničeno zakonom i dozvoljeno je samo u slučajevima izričito predviđenim članom 21. Zakona o HOA-u - kada etažna svojina ne uključuje više od četiri prostorije u vlasništvu dva, tri ili četiri različita vlasnika kuće.

Korisnička podrška. U ovom slučaju, vlasnici kuća prenose funkcije upravljanja etažnim vlasništvom na korisničku službu ovlaštenu od strane države ili lokalne samouprave za stambeno-komunalne usluge.

Udruženje vlasnika kuća. To je neprofitna organizacija koja ujedinjuje vlasnike kuća u etažnoj svojini kako bi zajednički osigurali rad kompleksa nekretnina. To se dešava u slučajevima kada sami vlasnici kuće, iz nekog razloga, ne žele ili ne mogu da se bave upravljanjem etažnog vlasništva.

S obzirom na to da se prilikom upravljanja etažnim vlasništvom od strane korisničke službe, funkcije privrednog subjekta prenose na državne ili opštinske organe, a upravljanje direktno od strane vlasnika stana je samo poseban slučaj sa malim brojem učesnika, predmet razmatranja odnosa u formiranju etažne svojine u ovom radu će se posebno fokusirati na udruženja vlasnika stanova.

Treba napomenuti da se donedavno koncept partnerstva vlasnika kuće poistovjećivao s konceptom etažnog vlasništva. Konkretno, sadašnje zakonodavstvo Rusije ranih devedesetih predviđalo je koncept stambenog fonda u kolektivnom vlasništvu: fond koji se nalazi u zajedničkom zajedničkom ili zajedničkom vlasništvu različitih subjekata privatne, državne, opštinske i javne imovine. udruženja.

Ova klasifikacija stambenog fonda nije bila u skladu sa novim građanskim zakonodavstvom.

Nastala zbrka ovih pojmova u definicijama ispravljena je Uredbom predsjednika Ruske Federacije od 23. decembra 1993. godine. br. 2275, kojim je usvojen Privremeni pravilnik o etažnoj svojini. Definisao je pojam „kondominijuma“ kao udruženja vlasnika u jedinstvenom kompleksu nekretnina u stambenom sektoru.

Istovremeno, Pravilnik je posebno ugradio koncept „partnerstva“ vlasnika kuća, tj. vlasnici lokala. Tako su se razlikovali koncepti „partnerstva“ i „kondominijuma“.

Pa ipak, Uredba nije mogla dugo zamijeniti zakonodavnu normu koja je osmišljena da da nedvosmisleno tumačenje pojma „kondominijum“. Kontradikcija između Zakona o ortačkom društvu i Zakona o osnovama u smislu definicije ortačkog društva riješena je donošenjem Saveznog zakona “O udruženjima vlasnika kuća” od 21. aprila 1997. godine, kojim su uvedene izmjene i dopune Zakona o društvenom društvu. Zakon o osnovama.

Odstupanje od tumačenja etažne svojine kao ortačkog društva dovelo je do toga da se etažna svojina danas smatra jedinstvenim kompleksom nekretnina u kojem su pojedinačne prostorije u privatnom, državnom, opštinskom ili drugom obliku svojine.

Udruženje vlasnika kuća je posebna vrsta neprofitne organizacije. U kategoriju zabluda trebalo bi da spada i poistovećivanje etažne svojine sa potrošačkim zadrugama, što je, naravno, potpuno neosnovano. Međutim, udruženja vlasnika kuća mogu nastati i na osnovu stambenih i stambeno-građevinskih zadruga, u kojima je najmanje jedan učesnik u potpunosti isplatio svoj udio.

Kao što je već navedeno u uvodu ovog rada, stvaranje udruženja vlasnika kuća bilo je posljedica masovne privatizacije stambenog fonda u Ruskoj Federaciji. Odnosno, prenos stambenih objekata iz državne i opštinske svojine u vlasništvo građana i pravnih lica. Istovremeno, zbog dobrovoljnosti privatizacije stanova, oni dio stanova u kojima vlasnici nisu htjeli da ih privatizuju zadržali su svoje prethodne vlasnike, uključujući i javne.

Partnerstvo organizuju najmanje dva vlasnika kuće, koji mogu biti ne samo građani, već i drugi vlasnici stambenog prostora - pravna lica i javnopravna lica. Pored toga, odlukom ovih javnopravnih lica, članovi ortačkog društva mogu postati i njihova unitarna preduzeća ili ustanove.

Najtipičniji primjer etažiranja danas je stambena zgrada u kojoj stanovi pripadaju različitim vlasnicima.

Imovinski kompleks je trenutno kontroverzan objekat u modernom građanskom pravu. Građanski zakonik Ruske Federacije u odjeljku o objektima građanskih prava ne uspostavlja takav koncept kao imovinski kompleks, odnosno ne postoji zakonodavna definicija prava sadržana u normi. Koncept postoji samo na doktrinarnom nivou, na primjer, E.A. Sukhanov definira imovinski kompleks kao „poseban objekt građanskih prava, kompleks međusobno povezanih stvarnih i pokretnih stvari koji se koriste za opću svrhu kao jedinstvena cjelina“ Vidi: Rusko građansko pravo / udžbenik, priredila E.A.Sukhanova, tom 1, M.: Statut, 2010.P.310.

Termin "kompleks" (lat. complexus) označava skup objekata ili pojava. Zauzvrat, riječ "imovina" dolazi od riječi "imovina", koja, ovisno o obimu primjene, znači ne samo stvari, već i imovinska prava i obaveze.

Zakonodavac je preduzeće definisao kao objekat prava, odnosno imovinski kompleks koji služi za obavljanje poslovne delatnosti. Preduzeće u cjelini, upravo kao imovinski kompleks, zakonom je priznato kao nekretnina (član 132. Građanskog zakonika Ruske Federacije) Vidi: Građansko pravo / udžbenik, ur. S.A. Alekseeva, M.: Prospekt, 2010. P.91. Istovremeno, preduzeće kao imovinski kompleks uključuje sve vrste imovine namijenjene njegovoj djelatnosti, uključujući zemljišne parcele, zgrade, građevine, opremu, inventar, sirovine, proizvode, potraživanja, dugove i prava na oznake koje individualiziraju preduzeće, svoje proizvode, radove i usluge (komercijalne oznake, žigovi, uslužni znaci) i druga isključiva prava, osim ako zakonom nije drugačije određeno Vidi: Građansko pravo/udžbenik, ur. S.S.Sergeeva, tom 1, M.: TK "Velby", 2009.P.377. Drugi naziv za imovinski kompleks namijenjen obavljanju poduzetničkih djelatnosti je „poslovni“, dat u članu 85. Saveznog zakona od 8. januara 1998. godine. 6-FZ “O nesolventnosti (stečaj)” Vidi: Zbirka zakona Ruske Federacije, 1998, br. 2, član 222, koji više nije na snazi. U novoj verziji zakona od 26. oktobra 2002. godine takva definicija nije data, iako se u smislu pravila sadržanih u njemu u vezi sa prodajom preduzeća dužnika može pretpostaviti da se pod tim poduzećem podrazumijeva „poslovni .”

Iz navedenog proizilazi da preduzeće nije obična zbirka raznorodnih stvari i proizvoljno odabranih obaveza, već jedinstven imovinski kompleks neophodan za poduzetničku djelatnost. Sumirajući ove odredbe, možemo zaključiti sljedeće karakteristike imovinskog kompleksa:

• - konsolidacija imovine (formiranje kompleksa) za određenu vrstu djelatnosti;
• - stvarno obavljanje poslovnih aktivnosti u cilju ostvarivanja dobiti od korištenja ove imovine („preduzeće u pokretu“).

O stvarnom obavljanju poslovne aktivnosti prvenstveno govore obaveze, ugovori, prava potraživanja i dugovi za koje su uključeni u preduzeće. Drugi kompleksi nepokretnih i pokretnih stvari koji se ne bave preduzetničkom delatnošću ne smatraju se preduzećem (biznisom). Preduzeća se mogu formirati na bazi fabrika, benzinskih pumpi, restorana i sl., ako se ova imovina „revitalizira“ preduzetničkom aktivnošću njenog vlasnika. Treba napomenuti da sastav preduzeća ne uključuje nikakva prava potraživanja i dugove za obaveze vlasnika, već samo ona koja se odnose na delatnost ovog preduzeća Vidi: Koncept imovinskog kompleksa u zakonodavstvu i pravnim režim objekata u njemu / autor. Art. Piskunova M.G. „Nekretnine i investicije. Pravna regulativa”/časopis. br. 1, 10.2002. E.A. Sukhanov ističe da „pokreće preduzeće” vredi mnogo više od jednostavne ukupne „knjigovodstvene vrednosti” njegove imovine ili neto imovine, ako postoji „klijentela” (goodwill), odnosno stabilne ekonomske veze sa potrošačima proizvoda ili usluga . Prisustvo ove osobine je veoma važna karakteristika preduzeća kao imovinskog kompleksa i obično određuje preporučljivost sklapanja transakcija sa njim upravo kao imovinskim kompleksom, a ne kao jednostavnom zbirom stvari ili drugih objekata.Vidi: Rusko građansko pravo / udžbenik, priredio E.A. Sukhanov, tom 1, M.: Statut, 2010.P.310.

Odvojeni dijelovi i proizvodne jedinice poduzeća mogu djelovati kao samostalni objekti civilnog prometa, na primjer, vlasništvo radionice, male trgovine, hotela, kafića ili drugog uslužnog preduzeća. Odnosno, u suštini, preduzeće je složen objekat prema klasifikaciji objekata u građanskom pravu, gde je opšta svrha ostvarivanje dobiti od jedne ili druge delatnosti preduzeća. U slučaju transakcija (zakupa, zaloga, prodaje i sl.) sa imovinskim kompleksima, njihov vlasnik prenosi na sticaoca ne samo jednostavan skup stvari, već i prateća prava i obaveze, „poslovanje“ u celini sa pravo na primanje „beneficija“ i „tereta izdržavanja“.

Imovinski kompleks nije samo preduzeće, kao subjekt i objekt građanskopravnih odnosa, već i zajednička imovina stambene zgrade koja je po sili zakona u zajedničkom vlasništvu vlasnika stambenih stanova i (ili) soba ( klauzula 1 člana 290 Građanskog zakonika, članovi 36-43 LCD). Obično se javlja nakon privatizacije stanovanja u višestambenim zgradama, kada privatni vlasnici pojedinačnih stanova moraju zajednički upravljati podestima i stepenicama, liftovima, krovovima i podrumima, električnom, vodoinstalaterskom i drugom opremom koja opslužuje stambenu zgradu u cjelini, kao i okolinu. oblasti, koje, striktno govoreći, uopšte nisu posebne stvari - objekti građanskih prava. Vlasništvo nad stanom (sobom) je neraskidivo povezano sa udjelom u vlasništvu zajedničke imovine stambene zgrade.

Ovakva pravna struktura (u prethodnom zakonodavstvu nazvana „etažna etaža“) postala je način da se riješi pitanje vlasništva nad zajedničkim dijelovima i opremom višestambenih zgrada, pri čijoj privatizaciji su se počeli razmatrati pojedinačni stanovi, pa čak i dnevne sobe. po zakonu kao samostalni objekti prava svojine. Samo po sebi, ovo rješenje se ne može smatrati najuspješnijim, jer takvi stanovi i sobe nisu namijenjeni za samostalnu upotrebu, te su usko povezani jedni s drugima i sa ostalim dijelovima kuće (obično ne samo zidovi, već i pod i strop). uobičajeno u njima, a predmet prava svojine zakupca u ovom slučaju, zapravo, postaje „prostor“). Zajednički delovi kuće nisu ni samostalne stvari, koje su takođe lišene ugovorne mogućnosti van veze sa stambenim prostorom koji opslužuju (čl. 2. čl. 290. GZ, čl. 37., 38., 42. Zakona o stanovanju). Efikasnije bi, kako to posebno evropsko iskustvo pokazuje, bilo da se stambena zgrada prizna kao jedinstvena, pravno nedjeljiva stvar, a samim tim, generalno, kao predmet zajedničkog vlasništva stanovnika. U ovom slučaju, potonji dobijaju na korištenje (ili na posebno stvarno pravo) stanove koji spadaju u njihove udjele iu istim udjelima snose sve potrebne troškove za održavanje kuće u ispravnom stanju.

Kompleks tehnološke imovine (na primjer, plinovodi sa kompresorskim stanicama i sličnom opremom, instalacije za preradu nafte i drugih sirovina, itd.) može se prepoznati kao poseban objekt građanskog prava (jedna stvar). Ovaj kompleks se razlikuje od preduzeća po tome što uključuje samo stvari, ali ne i prava i obaveze. Istovremeno, stvari koje ga čine heterogene su (nekretnine - zemljište, zgrade, objekti; pokretne stvari - oprema itd.), ali ih objedinjuje jedna ekonomska svrha, zbog čega je preporučljivo razmotriti, opet, kao jedinstveni objekt prometa imovine, ali ne i imovinska prava Vidi: Rusko građansko pravo / udžbenik, priredio E.A. Sukhanov, tom 1, M.: Statut, 2010. P.311-312.

Dakle, to znači da se imovinski kompleks ne razumije samo kao poseban objekt građanskog prava, kompleks međusobno povezanih stvarnih i pokretnih stvari koje se koriste za opštu namenu kao jedinstvena celina, već i drugi kompleksi povezani sa zajedničkom zajedničkom svojinom jedne stambena zgrada, tehnološko imovinski kompleks i drugo.

Kao što smo već saznali, prilikom obavljanja transakcija sa imovinskim kompleksima, objekti koji su u njegovom sastavu gube pravni režim koji im je inherentan pojedinačno, a kombinovanjem daju jedinstven pravni režim imovinskom kompleksu. Ali, ipak, zakonodavac priznaje imovinski kompleks (preduzeće) kao nekretninu, u skladu sa članom 132. Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Uprkos nepostojanju osnovnih obeležja nepokretnosti - čvrste veze sa zemljištem i nemogućnosti kretanja bez ugrožavanja njene namene, kao i mobilnosti i varijabilnosti preduzeća kao pravnog objekta, zakonodavac je smatrao da je neophodno podrediti to na pravni režim nepokretnosti, a samim tim i na uslov državne registracije prava i prometa. Državna registracija prava na preduzeću i transakcija sa njim mora se izvršiti na poseban način, određen pravnim specifičnostima ovog objekta. Osnovna karakteristika preduzeća je mogućnost uključivanja zemljišnih parcela i drugih nekretnina koje se nalaze na različitim teritorijama, kao i mogućnost isključivanja nekretnina iz preduzeća. Međutim, preduzeće u cjelini priznaje se kao nekretnina, čak i ako ne uključuje zemljišne parcele, zgrade, građevine i druge nepokretne objekte. Član 22 Saveznog zakona „O državnoj registraciji prava na nepokretnostima i transakcija sa njom“ definiše posebno mjesto za registraciju prava na preduzeću, različito od lokacije nepokretnosti.

Prema Piskunovoj M.G. Bitna karakteristika preduzeća je njegova objektivna nesigurnost. Ostali objekti nepokretnosti su individualno definisane stvari, čija fizička priroda, čvrsta veza sa zemljištem ili nemogućnost kretanja određuju njihovu fiksnu lokaciju, njihovu prostornu definiciju kao objekata prava. Zemljišne parcele, zgrade i objekti, stambeni i nestambeni prostori su objektivno postojeće stvari, „objektivni objekti prava“. Njihov nastanak i postojanje nisu vezani za subjektivna prava, objekat nepokretnosti može postojati i bez subjekta prava, van pravnih odnosa, na primjer, bezvlasnička imovina. Novonastali objekat nepokretnosti kao stvar objektivno nastaje nakon završetka izgradnje i postoji bez obzira na nastanak prava na njemu. Od trenutka državne registracije u skladu sa članom 219 Građanskog zakonika Ruske Federacije nastaje stvarno pravo na njega, ali ne i sam objekat. Preduzeće je “subjektivni objekt prava”.

Prvo, njegov nastanak i postojanje neraskidivo su povezani sa subjektom prava na njega. Jedno od temeljnih pitanja pravnog režima preduzeća, koje se prećutkuje u svim studijama posvećenim ovoj temi, jeste trenutak nastanka prava svojine na preduzeću kao nepokretnosti. U kom trenutku nastaje vlasništvo nad firmom? Ako je posao stečen na osnovu transakcije (kupoprodaje, uključujući i na otvorenoj aukciji, putem naknade i sl.), tada se prema opštem pravilu stav 2. člana 8. i stav 2. člana 223. Građanski zakonik Ruske Federacije, kao i prema posebnom Prema normi stavka 1. člana 564. Građanskog zakonika Ruske Federacije, pravo na nju kao na nekretnini nastaje od trenutka državne registracije prenos prava.

Drugo, kao objekat prava, preduzeće, njegov konkretan sastav i naziv određuje nosilac autorskog prava prilikom obavljanja transakcije sa preduzećem u dogovoru sa učesnikom u transakciji. Sastav preduzeća navedenog u stavu 2 člana 132 Građanskog zakonika Ruske Federacije može se promijeniti sporazumno. Dakle, i prije nego što prodavac potpiše ugovor, vrši se popis, zatim se vrši pregled popisnog akta, bilans stanja, izvještaj nezavisnog revizora i spisak dugova, nakon čega se utvrđuje sastav preduzeća koje se prodaje. ugovorom o kupoprodaji (član 561 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Utvrđivanje sastava preduzeća neposredno sporazumom, odnosno prilikom sklapanja transakcije, takođe je predviđeno članom 70. stav 3. Saveznog zakona „O hipoteci (zalogu nekretnina)“. Ugovorom se utvrđuje sastav preduzeća koji se prenosi na povereničko upravljanje (član 1. člana 1016. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Odnosno, možemo reći da je preduzeće poseban objekat prava koji se formira i stiče imovinsku sigurnost kada se s njim obavljaju transakcije. Preduzeće je pre predmet transakcije nego objekat imovinskih prava. Svrha ove pravne strukture je prenošenje prava na sve elemente poslovanja kroz zaključivanje jedne, a ne više odvojenih transakcija.

Treće, preduzeće je, za razliku od drugih nepokretnih stvari, predmet prava koji se stalno menja. Teško da postoji nestabilniji objekt prava od biznisa, „preduzeća u pokretu“, uključujući potraživanja i dugove za obaveze povezane sa preduzetničkom aktivnošću.

Četvrto obeležje preduzeća je mogućnost njegove prostorne neizvesnosti: voljom vlasnika preduzeće može da obuhvata zemljišne parcele i druge objekte nepokretnosti koji se nalaze na različitim teritorijama, ali je moguće i da oni neće biti deo preduzeće, koje takvom „virtuelnom“ objektu ne lišava pravnog režima nepokretnosti . Iako je teško zamisliti poduzetničku djelatnost koja nije vezana za određenu nekretninu ili prava na njoj, „u zraku“, izvan vlastitih ili zakupljenih proizvodnih, poslovnih i administrativnih prostorija, ipak, takvu mogućnost zakonodavac dopušta. Vidi: O državnoj registraciji prava na preduzeću kao imovinskom kompleksu /aut. Art. Piskunova M.G. „Nekretnine i investicije. Pravna regulativa”/časopis. br. 1, 6.2001.

Dakle, objekti nepokretnosti su stvari, a kao predmeti prava su objektivni, trajni, prostorno definisani. Preduzeća nisu stvari, a kao objekti prava su subjektivna, promjenjiva i ne mogu biti prostorno definirana.

Prema O.M. Kozyru, priznavši preduzeće kao nekretninu, u budućnosti ga Građanski zakonik Ruske Federacije neće automatski podvrgnuti svim opštim pravilima o nekretninama, već uspostavlja formalizovaniji i stroži režim za transakcije sa preduzećima. Pooštravanje pravnog režima preduzeća kao pravnog objekta svrstavanjem u nekretnine trebalo bi, kao i svako ograničenje civilnog prometa, da ima specifičan cilj.

U pravnoj literaturi se navodi da preduzeće nije samo skup samostalnih izolovanih stvari, već jedinstven imovinski kompleks, izolovan od druge imovine vlasnika (pravnog lica ili individualnog preduzetnika), koji čini jedinstvenu celinu, zatvoreni ciklus proizvodnje. Pojedinačne nekretnine koje se odnose na preduzeće mogu se ponekad nalaziti izvan lokacije najvećeg dijela imovine. Fabrike, benzinske pumpe, restorani itd. mogu se smatrati primerima preduzeća.

Materijalni i nematerijalni objekti koji su deo preduzeća i čine njegov imovinski kompleks mogu se uslovno podeliti u sledeće grupe u zavisnosti od pravnog režima:

• - zemljišne parcele, druge nepokretnosti ili prava na njima;
• - pokretne stvari;
• - prava potraživanja i dugovanja za obaveze vezane za delatnost preduzeća;
• - ekskluzivna prava.

Imovinski kompleks preduzeća ne može se svesti na pojam „složene stvari“, jer se potonja sastoji od stvarnih, novčanih stvari, a preduzeće se ne formira samo od stvari, već i od druge imovine, uključujući prava. U zakonodavstvu se termin „imovinski kompleks“ ne koristi samo za opisivanje preduzeća. Mogu postojati i drugi imovinski kompleksi koji nisu preduzeće. Dakle, u stavu 1. člana 607. iu čl. 1013 Građanskog zakonika Ruske Federacije govori o mogućnosti prijenosa preduzeća i drugih imovinskih kompleksa na zakup i upravljanje povjerenjem.

Međutim, pravni režim imovinskih kompleksa kao složenih nepokretnih stvari razlikuje se od režima preduzeća, iako nosioci prava ponekad izjednačavaju ove pojmove. Imovinski kompleksi po svojim fizičkim svojstvima zadovoljavaju kriterijume nekretnina, oni su, za razliku od preduzeća, stvari, iako složene. Praktični aspekti ovog problema proučavaju se u radu A. A. Zavyalova, posvećenom posebnostima registracije prava na nepokretnostima proizvodnih organizacija u gasnoj, naftnoj, metalurškoj i energetskoj industriji. Nekretninsko-imovinski kompleksi, kao složene stvari, podliježu uobičajenom pravnom režimu nepokretnosti, neopterećeni pravilima o preduzećima. Možda će vlasnik imovinskog kompleksa poželjeti da uđe u transakciju čiji će predmet biti preduzeće koje uključuje samo imovinski kompleks kao složenu stvar bez drugih atributa poslovanja (pokretne stvari, imovina i isključiva prava). Sa stanovišta ekonomskog sadržaja, ovo je identično transakciji sa imovinskim kompleksom kao jedinstvenom nepokretnom stvari. Ali definicija od strane strana kao predmeta ugovora o preduzeću (prenos u vlasništvo, korišćenje, hipoteka) podvrgava takav ugovor pravilima transakcija sa preduzećima, bez obzira na njegov sastav. Vidi: O državnoj registraciji prava preduzeću kao imovinskom kompleksu / autor. Art. Piskunova M.G. „Nekretnine i investicije. Pravna regulativa”/časopis. br. 1, 6.2001.

Termin "kompanija" koristi se u građanskom pravu u odnosu i na subjekte i na objekte prava. Preduzeće je pravno lice, tj. subjekat građanskog prava, učesnik u preduzetničkoj delatnosti. Istovremeno, termin "kompanija" odnosi se samo na državna i opštinska unitarna preduzeća, koje kao privredno društvo podliježu državnoj registraciji i djeluju kao subjekt prava u raznim ugovorima i drugim pravnim odnosima.

Istovremeno, isti termin se koristi za označavanje određene vrste predmeta prava. U tom smislu, preduzeće je određeni imovinski kompleks koji se koristi za obavljanje poslovnih aktivnosti, a koji obuhvata čitav skup imovine namenjene delatnosti preduzeća, i to: zemljišne parcele, zgrade, građevine, opremu, inventar, sirovine, proizvode. , prava potraživanja, dugovanja, kao i prava na označavanje koja individualizuju preduzeće, njegove proizvode, radove i usluge, žigove, žigove usluga i druga isključiva prava, tj. U sklopu preduzeća kao posebnog objekta nepokretnosti mogu postojati i pojedinačni objekti nepokretnosti - zgrade, objekti, zemljište i dr., nematerijalna dobra (prava korišćenja zemljišta, prirodni resursi, autorska i druga prava i dr.) i prenosiva sredstva (novac, sirovine, materijal, itd.).

Kao objekat prava - nepokretnost, preduzeće može pripadati bilo kom subjektu - učesnicima preduzetničke delatnosti. Moguće je da jedan entitet posjeduje više preduzeća – imovinskih kompleksa, posebno namijenjenih za proizvodnju različitih vrsta proizvoda ili za druge vrste poslovnih aktivnosti.

Koncept preduzeća kao nekretnine koja se koristi za poslovne aktivnosti ima svoje karakteristike. Ne može se svesti na skup opreme za proizvodnju određenih proizvoda, jer transformacija takvog skupa opreme u preduzeće zahtijeva dodatne radnje za organizaciju proizvodnog procesa na njegovoj osnovi. Preduzeće kao nekretnina čini jedinstven imovinski kompleks, koji uključuje ne samo sve vrste imovine namijenjene njegovoj djelatnosti, već i neimovinska prava koja individualiziraju preduzeće. To omogućava da se preduzeće odmah koristi za određene proizvodne aktivnosti.

Zbog činjenice da su pre usvajanja novog Građanskog zakonika skoro sva preduzeća bila u državnom vlasništvu (zadružna), nisu bila u prometu, ova preduzeća su, po pravilu, administrativno prelazila u nadležnost drugih organizacija. . Stoga je ovaj koncept preduzeća nov za naše društvo i još uvijek nije dovoljno uvriježen u domaćoj praksi. Kao rezultat toga, dopuštene su netočne formulacije.

Na primjer, Uredba predsjednika Ruske Federacije „O prodaji državnih preduzeća – dužnika“ od 2. juna 1994. godine odnosi se na prodaju imovine nesolventnih državnih preduzeća. Primena definicije „prodaje preduzeća dužnika” na ove odnose je netačna, jer imovinski kompleks kao predmet prava ne može biti dužnik, a državno preduzeće kao subjekt prava ne može biti prodato. Slična netačnost izražavanja dozvoljena je u naredbama Vlade Ruske Federacije o prodaji imovine određenih insolventnih preduzeća.

Preduzeće kao jedinstven imovinski kompleks nastaje na osnovu novoformiranih privrednih društava koristeći doprinose njihovih osnivača i učesnika, kao i prihode od naknadnih proizvodnih aktivnosti.

Pravno uređenje preduzeća nastalih privatizacijom utvrđuje se posebnim zakonodavstvom, koje ima prioritet u odnosu na opšta pravila Građanskog zakonika o sticanju prava svojine. Po pravilu, prilikom privatizacije državnih i opštinskih preduzeća, imovinski kompleks se čuva, menja se samo vlasnik i pravno organizacioni oblik.

Ovi odnosi su regulisani Zakonom Ruske Federacije „O privatizaciji državnih i komunalnih preduzeća u RSFSR-u“ od 3. jula 1991. godine, koji je više puta menjan, kao i mnogim ukazima predsednika Ruske Federacije i Osnovne odredbe Državnog programa za privatizaciju državnih i komunalnih preduzeća u Ruskoj Federaciji nakon 1. jula 1994. godine, odobrenog Ukazom predsjednika Ruske Federacije od 22. jula 1994. godine, koji mora biti na snazi ​​do odobrenja novi državni program privatizacije. Opšti postupak i načini privatizacije preduzeća detaljno su definisani u prilozima Ukazu predsednika Ruske Federacije od 29. januara 1992. godine. Njime se precizira postupak podnošenja, obrade i prihvatanja na razmatranje zahteva za privatizaciju, pravila. za procjenu vrijednosti objekata privatizacije, odredbe za transformaciju državnih i opštinskih preduzeća u otvorena akcionarska društva, utvrđen postupak i uslove za organizovanje i sprovođenje aukcija i postupak održavanja konkursa.

Od velikog značaja su odredbe Uredbe predsednika Ruske Federacije „O organizacionim merama za transformaciju državnih preduzeća, dobrovoljnih udruženja državnih preduzeća u akcionarska društva“ od 1. jula 1992. godine i Pravilnika. o komercijalizaciji državnih preduzeća uz njihovu istovremenu transformaciju u akcionarska društva.

Kao rezultat privatizacije, imovinski kompleks postaje vlasništvo poslovnog partnerstva, društva ili individualnih preduzetnika.

Delovi preduzeća su takođe predmet privatizacije.

Ukaz predsjednika Ruske Federacije „O organizacionim mjerama za transformaciju državnih preduzeća, dobrovoljnih udruženja državnih preduzeća u akcionarska društva“ od 1. jula 1992. predviđa razdvajanje strukturnih podjela preduzeća ( radnje, proizvodnih objekata, lokacija i sl.) u postupku privatizacije u samostalna preduzeća sa pravima pravnog lica u skladu sa zahtevima antimonopolskog zakonodavstva.

Prodaja privatizovanog preduzeća vrši se zaključivanjem kupoprodajnog ugovora, kojim su jasno definisana prava i obaveze prodavca i kupca, postupak plaćanja i drugi uslovi. Vlasništvo nad prenesenom imovinom prelazi na kupca u trenutku registracije ugovora.

U svim metodama privatizacije preduzeća, nadležni državni organ ili organ lokalne samouprave nastupa u ime vlasnika imovine - države. Takvi organi su odbori za upravljanje imovinom i imovinski fondovi.

U Sankt Peterburgu, prenos preduzeća kao imovinskih kompleksa kao rezultat privatizacije državnih i opštinskih preduzeća vrši Komitet za upravljanje gradskom imovinom Sankt Peterburga u Imovinski fond radi naknadne prodaje i formalizuje ga nalog za premještaj predsjednika KUGI-a (Dodatak 5).

Prodaja biznisa kao nekretnine značajno se razlikuje od prodaje udjela u tom poslu. U prvom slučaju imovina postaje vlasništvo kupca, koji je akcionarsko društvo nastalo tokom procesa privatizacije. Prilikom kupovine akcija, bez obzira na njihov broj, bivši radnici privatizovanog preduzeća i druga lica - akcionari stiču samo vlasništvo nad akcijama, a ne imovinu preduzeća. Vlasništvo nad akcijama prelazi na kupca od trenutka upisa podataka u registar akcionarskog društva, koji vode izvršni organi akcionarskog društva.

Kupac privatizovanog preduzeća stiče sva vlasnička prava na njemu. Dakle, on može prodati preduzeće drugoj osobi.

U praksi postoje slučajevi prodaje prethodno privatizovanih preduzeća u vlasništvo države ili lokalne samouprave. Tada se mijenja oblik vlasništva ove imovine. Ponovo postaje državno ili opštinsko preduzeće i dolazi pod ekonomsko upravljanje. Na osnovu stečenog preduzeća može se stvoriti novo jedinstveno preduzeće.

Prodaja preduzeća kao jedinstvenog imovinskog kompleksa može biti iz različitih razloga. To je prodaja nesolventnih državnih preduzeća, njihova likvidacija ili stečaj, kao i kada prodavac, iz različitih razloga, želi da proda preduzeće, uključujući i slučajeve potrebe za gotovinom, prelazak na druge delatnosti, želju za ažuriranjem opreme. i u prinudnoj prodaji preduzeća. U svim takvim situacijama poduzetnici različitih organizacijskih oblika mogu djelovati na strani kupca.

Posljednjih godina u nacionalnoj ekonomiji, a posebno u građevinskom kompleksu, jasno su vidljivi trendovi diverzifikacije, koje karakterizira ulazak kompanija u poslovna područja koja nisu direktno povezana sa osnovnom ili početnom vrstom djelatnosti. Oštra konkurencija, nedostatak investicionih resursa i rizici svojstveni ruskoj ekonomiji doveli su do situacije u kojoj su investicioni projekti za proširenje starih biznisa postali, u mnogim slučajevima, manje atraktivni od kupovine funkcionalnih povezanih preduzeća.

Treba napomenuti da se, u skladu sa zakonom, dio preduzeća može prodati i kao predmet prodaje „preduzeće kao imovinski kompleks“. Ovaj dio mora biti zaseban imovinski kompleks. U svim slučajevima ugovor mora navesti određene podatke koji omogućavaju utvrđivanje predmeta prodaje, uključujući lokaciju preduzeća na odgovarajućoj zemljišnoj parceli.

Prije potpisivanja ugovora, strane moraju sastaviti i pregledati sljedeće:
- akt o popisu;
- bilans;
- zaključak nezavisnog revizora o sastavu i vrijednosti preduzeća;
- spisak svih dugova (obaveza) uključenih u preduzeće, sa naznakom poverilaca, prirode, veličine i vremena potraživanja.

Ugovor o prodaji preduzeća, kao i bilo koje druge nekretnine, mora biti zaključen u pisanoj formi sastavljanjem jednog dokumenta potpisanog od strane, uz prilaganje gore navedenih dokumenata i uz obaveznu državnu registraciju.

Cijena stečenog preduzeća, kao jedan od bitnih uslova kupoprodajnog ugovora, mora biti jasno naznačena u ugovoru.

Cijena se po pravilu utvrđuje sporazumom stranaka na osnovu popisa i zaključka revizora. Pretpostavlja se da ugovorena cijena uključuje cijenu prenijete zemljišne parcele ili pravo korištenja.

Prodaja samog preduzeća odvija se u tri faze:

1. Zaključivanje ugovora o kupoprodaji i njegova državna registracija.

2. Prenos preduzeća prema aktu o prenosu.

3. Državna registracija vlasništva kupca nad stečenim preduzećem.

Dakle, zakon zahtijeva da stranke Prilikom prodaje preduzeća, državna registracija je obavljena dva puta. Prvo morate registrovati ugovor o prodaji preduzeća, a zatim registrovati vlasništvo kupca.

Nakon zaključenja ugovora, u skladu sa specifičnostima sticanja nepokretnosti, potrebno je prenijeti preduzeće po posebnom prenosnom aktu sa prodavca na kupca.

Sadržaj ovog akta je detaljno definisan, navodi se da je priprema preduzeća za prenos, uključujući i izvršenje akta o prenosu, odgovornost prodavca i vrši se o njegovom trošku, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.

Trenutak prenosa preduzeća na kupca je dan kada obje strane potpišu akt o prijenosu. Od ovog trenutka rizik od slučajnog gubitka ili slučajnog oštećenja imovine prelazi na kupca. Kupac ima pravo da koristi imovinu koja je uključena u preduzeće i da ostvaruje koristi, ali nema pravo da raspolaže preduzećem do prenosa vlasništva. Prodavac, nakon prenosa preduzeća, takođe nema pravo da njime raspolaže.

Kupac može stečeno preduzeće zadržati kao zasebnu imovinu pravnog lica ili ga pripojiti sopstvenoj imovini, stvarajući na osnovu toga internu podjelu druge organizacije, ili, ako je individualni preduzetnik, direktno njime upravlja. Na osnovu stečenog preduzeća može se stvoriti pravno lice – privredno društvo, čak i sa jednim učesnikom. Potonji će imati prava predviđena zakonom o relevantnom privrednom društvu, osnivačkim dokumentima ortačkog društva ili društva.

Preduzeće kao imovinski kompleks koji služi za obavljanje poslovnih aktivnosti može se dati u zakup.

Preduzeće vlasnik može dati u zakup tek nakon završetka namirenja sa poveriocima, koje zakupodavac mora pismeno obavestiti pre prenosa preduzeća. Oni mogu zahtijevati od najmodavca da raskine ili prijevremeno ispuni obaveze. Za dugove prenesene bez saglasnosti povjerilaca, zakupodavac i zakupac odgovaraju solidarno.

Priprema posla za prenos je odgovornost najmodavca. Prenos samog preduzeća u zakup vrši se prema aktu o prenosu u zakup, a trenutak zaključenja ugovora o zakupu i nastanak prava i obaveza stranaka po njemu određuje se trenutkom državne registracije.

Tokom zakupa, zakupac je dužan da održava preduzeće u ispravnom tehničkom stanju, uključujući obavezne uplate i poreze, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.

Prava davaoca lizinga da obavlja određene poslove na osnovu licence ne prenose se na zakupca, osim ako zakonom ili drugim pravnim aktom nije drugačije određeno. Međutim, to ne oslobađa zakupodavca od odgovarajućih obaveza prema njegovim poveriocima. Prava i obaveze u odnosu na zaposlene u preduzeću uređuju se pravilima o reorganizaciji pravnog lica.

Po raskidu ugovora, imovinski kompleks se mora vratiti najmodavcu. Priprema preduzeća za prenos sada je odgovornost zakupca i vrši se o njegovom trošku, osim ako zakonom nije drugačije određeno.

Visina i način plaćanja zakupnine utvrđuju se ugovorom o zakupu.

Pravo svojine preduzeća kao jedinstvenog imovinskog kompleksa prestaje po opštim pravilima utvrđenim u poglavlju 15 Građanskog zakonika (čl. 235 - 243) sa izuzetkom čl. 240, 241. Pojedinačni imovinski kompleks najčešće prestaje da postoji kao rezultat prodaje pojedinačnih objekata koji su u njemu uključeni, posebno tokom stečaja ili dobrovoljnom odlukom preduzetnika.

Dakle, pored svih vrsta imovine, sastav imovinskog kompleksa treba da obuhvati i sva neimovinska prava. Svi elementi koji čine imovinu moraju biti kombinovani i podređeni jednoj nameni upotrebe i na taj način činiti imovinski kompleks preduzeća.

Ekonomski aspekt koncepta “imovinskog kompleksa”
Imovinski kompleks se može shvatiti i kroz ekonomske kategorije: imovina (stalna i tekuća) i obaveze (dužničke obaveze preduzeća), čiji je sastav zakonski regulisan. Ovaj pristup određuje ekonomski aspekt razmatranja koncepta „imovinskog kompleksa“.
Na osnovu gornje definicije pojma „imovina“, odredićemo njen sastav na osnovu važećih zakonskih standarda:
1. Nekretnine: zemljište; zgrade, građevine; Višegodišnje zasade; inženjerska infrastruktura; Izgradnja u toku; ostali objekti nekretnina.
2. Pokretna imovina i ulaganja: mašine i oprema, prenosni uređaji, računarska oprema; mjerna oprema, vozila, alati, proizvodna i kućna oprema, radna i proizvodna stoka, ostala osnovna sredstva; kapitalna ulaganja i avansi (uključujući troškove neinstalirane opreme); dugoročna (na period duži od godinu dana) finansijska ulaganja (uključujući doprinose preduzeća u sredstva koja stvaraju prihod: akcije, akcije, obveznice, zapisi i druge hartije od vrednosti drugih preduzeća); ostala imovina iz člana „Osnovna sredstva i ostala dugotrajna imovina“.
3. Zalihe i troškovi: proizvodne zalihe (sirovine, materijal, gorivo, malovrijedni i nosivi predmeti, rezervni dijelovi i dr.); nedovršena proizvodnja; Budući troškovi; gotovi proizvodi; robe i drugih zaliha i troškova.
4. Gotovina i druga finansijska sredstva: gotovina u blagajni i na bankovnim računima; kratkoročna finansijska ulaganja preduzeća u profitabilna sredstva drugih preduzeća; trošak otpremljene robe; potraživanja i druga slična sredstva prikazana u imovini bilansa stanja.
5. Ostala imovina koja nije prikazana u bilansu stanja: objekti na konzervaciji; predmeti na lageru iu rezervi; objekti preneti u zakup ili upravljanje; sredstva uložena od strane preduzeća, uključujući i inostranstvo.
6. Nematerijalna ulaganja: prava korištenja vode i drugih prirodnih resursa; autorska prava za komercijalnu upotrebu kreativnih proizvoda; beneficije i druga imovinska prava; registrovani objekti “industrijske svojine” (izumi, patenti, licence, korisni modeli, industrijski dizajni, žigovi, uslužni znaci, itd.); neregistrovani objekti „industrijske svojine” (know-how, naučni izveštaji i monografije, projektna i tehnološka dokumentacija, makete i prototipovi, uputstva i procedure rada); ostala nematerijalna imovina (biznis planovi, studije izvodljivosti, praktično iskustvo u organizovanju poslovanja, spisak klijenata i druge poverljive informacije).
Poslovna reputacija se takođe može smatrati posebnim svojstvom preduzeća. Imovinska priroda poslovnog ugleda pravnog lica se manifestuje u tome što se ova korist može vrednovati u novčanom obliku i prenositi na drugo lice. Ova izjava proizilazi iz analize članova Poglavlja 54 Građanskog zakonika Ruske Federacije o ugovoru o komercijalnoj koncesiji, prema kojem se, između ostalog, poslovni ugled može prenijeti na korištenje drugoj strani na određeni period ili na neodređeno vrijeme. (član 1027). Građanski zakonik Ruske Federacije sadrži i pravila o jednostavnom ortačkom ugovoru (poglavlje 55), čiji doprinos može biti poslovna reputacija (član 1042), a po dogovoru između ortaka vrši se i novčana vrijednost uloga.
Na osnovu prikazanog sastava imovinskog kompleksa, možemo zaključiti da je osnova imovinskog kompleksa imovina preduzeća, odnosno imovina u vlasništvu ovog preduzeća kao posebnog poslovnog subjekta.
Imovina preduzeća treba da se identifikuje sa osnovom imovinskog kompleksa preduzeća, koji ima sledeće osnove:
1. Imovina uključuje ekonomske resurse koji su u potpunosti kontrolisani od strane preduzeća i predstavljaju vrednost imovine koja ima procenu. Ova odredba odgovara shvatanju imovinskog kompleksa kao ukupnosti imovine preduzeća na kojoj ono ima pravo svojine.
2. Razumevanjem imovine u obliku „ekonomskih resursa preduzeća kao objekta upravljanja u različitim vrstama, koji se koriste u procesu obavljanja privrednih aktivnosti,“ određuje se imovinski kompleks preduzeća u skladu sa njegovim ekonomskim fokusom i proizvodnjom. tomovi.
3. Imovina preduzeća kao ekonomski resursi koji ostvaruju prihod i koje karakteriše određena produktivnost odgovaraju definiciji imovinskog kompleksa, prema kojoj imovinski kompleks deluje kao proizvodna kategorija, odnosno ostvaruje prihod i uključuje elemente koji omogućiti da se potencijalno primi u budućnosti.
4. Sredstva preduzeća koja se koriste u njegovim privrednim aktivnostima su u procesu stalnog obrta. Sposobnost imovinskog kompleksa da generiše novčani tok zavisi od obrta sredstava.
5. Učešće imovinskog kompleksa u procesu proizvodnje i privredne aktivnosti određeno je konceptima vremena i rizika koji su povezani sa korišćenjem sredstava preduzeća koja su deo imovinskog kompleksa. To se odnosi na promene u troškovima vlasništva, korišćenja i raspolaganja imovinom u različitim periodima proizvodnje i privredne aktivnosti i identifikaciju faktora rizika koji su determinisani specifičnostima delatnosti preduzeća.
Važno je napomenuti da neki autori greškom uključuju obaveze kompanije u imovinski kompleks. Obaveze predstavljaju izvore sredstava kojima raspolaže organizacija, njihovu namjenu, vlasništvo i obaveze plaćanja. Uključivanje obaveza u imovinski kompleks je takođe netačno iz razloga što „obaveze obuhvataju kredite i druga pozajmljena sredstva na koja se imovinska prava ne odnose“.
Na osnovu navedenog sastava imovinskog kompleksa i činjenice da on djeluje, prije svega, kao reprodukcijska kategorija koja ostvaruje finansijski rezultat, odnosno ispunjava druge ciljeve vlasnika koji nisu vezani za direktnu dobit, posebno mjesto u sastavu imovinski kompleks zauzimaju sredstva preduzeća, što se ogleda u računovodstvu, jer upravo ta sredstva kao deo imovinskog kompleksa, zajedno sa određenim skupom resursa, obezbeđuju stvaranje konačnog proizvoda. Dakle, za obavljanje svojih proizvodnih i privrednih aktivnosti, preduzeću su potrebna i obrtna i dugotrajna sredstva, koja su predstavljena gotovinom i realnom imovinom (Sl. 2).
Sledeći sl. 2, kao dio osnovnih sredstava mogu se izdvojiti:
- materijalni fondovi (osnovna sredstva), koji su skup materijalnih i materijalnih elemenata proizvodnje koji sudjeluju u procesu rada stalno ili u više ciklusa proizvodnje, zadržavaju svoj prirodni oblik i trošenjem prenose svoju vrijednost na proizvedene proizvode i usluge;
- neproizvodna sredstva (nematerijalna imovina - nematerijalna sredstva), koja obuhvataju rezultate intelektualne aktivnosti stečene ili stvorene u samom preduzeću i druge objekte intelektualne svojine ili isključiva prava na njima, koji se koriste u proizvodnji ili za potrebe upravljanja;
- dugoročna finansijska ulaganja.
Uloga i proizvodna namjena osnovnih sredstava činili su osnovu za njihovu klasifikaciju. U skladu sa Sveruskim klasifikatorom osnovnih sredstava (OKOF), dodjeljivanje inventarskih objekata grupama osnovnih sredstava vrši se uzimajući u obzir njihove dizajnerske karakteristike i elemente funkcionalne namjene i druge parametre. Trenutno se izdvajaju sljedeće grupe: zgrade, građevine, uključujući prenosne uređaje, mašine i opremu, vozila, proizvodnu i kućnu opremu, radnu i produktivnu stoku, višegodišnje zasade i druga sredstva.
Okvirna struktura osnovnih sredstava za pojedine djelatnosti data je u tabeli. 2.