Egor Alekseevich ha deciso di vendere il suo lussuoso bilocale e Timofey Arkadyevich è pronto ad acquistarlo. 50 metri quadrati, bagno separato e ristrutturazione di qualità europea: cosa si può desiderare di più? Ma ecco il problema: Yegor Alekseevich vuole essere sicuro che Timofey Arkadyevich prenderà definitivamente la sua proprietà e l'acquirente, a sua volta, vuole assicurarsi che non ci siano altri acquirenti. I partner decidono di richiedere un deposito, ma dato l'alto costo degli alloggi (e si tratta di diversi milioni di rubli), si rivolgono a un avvocato: come farlo correttamente?

Cos'è un deposito?

Un deposito è una somma di denaro trasferita da una parte in una transazione all'altra per adempiere ai propri obblighi (nel nostro caso, l'acquisto di beni immobili), sancito nella parte 1 dell'articolo 380 del codice civile della Federazione Russa . Questo non è un deposito o un anticipo, ma un modo indipendente di esprimere le tue intenzioni.

Requisiti per la registrazione di un deposito:

1. Forma scritta. Questa regola è sancita nella parte 2 dell'articolo 380 del codice civile della Federazione Russa e si applica a tutte le transazioni. L'accordo viene registrato sotto forma di un accordo firmato da entrambe le parti.
2. Idoneità dei soggetti.

   Egor Alekseevich deve davvero essere il proprietario dell'appartamento o una persona capace di effettuare una transazione, e Timofey Arkadyevich deve essere pronto ad acquistare la proprietà.

3. Contabilità del costo totale. Se il contratto viene firmato in futuro, la somma di denaro da versare viene ridotta in proporzione alla caparra.
4. Intenzioni formate. Dal momento della firma del contratto, il venditore deve interrompere ulteriori ricerche di acquirenti, così come l'acquirente di un immobile deve interrompere la ricerca di altri immobili.

Qual è l'importo di deposito ottimale?

Questa questione non è regolata dalla legge, tuttavia, dato il volume significativo della transazione, l'importo dei pagamenti dovrebbe essere pari all'1-2% del prezzo dell'appartamento (in termini di mercato si tratta di decine di migliaia di rubli). Inoltre, Egor Alekseevich e Timofey Arkadyevich possono accontentarsi di qualsiasi importo tondo: ad esempio 50 o 100 mila rubli.

A chi vanno i soldi se l’affare fallisce?

Se la vendita dell'appartamento non avviene per colpa del venditore, il deposito in doppia somma viene restituito all'acquirente sulla base della parte 2 dell'articolo 381 del codice civile della Federazione Russa. Naturalmente ciò richiede un accordo scritto. Secondo la stessa regola, se l'affare fallisce a causa dell'acquirente, la cauzione resta al proprietario dell'immobile.

Cosa fare se l'acquirente adempie parzialmente ai propri obblighi?

Se la transazione non è stata completata per colpa dell'acquirente della proprietà (ad esempio, l'acquirente ha pagato solo una parte del costo della proprietà), si applicano le conseguenze della parte 2 dell'articolo 381 del codice civile della Federazione Russa . Pertanto, l'importo del deposito non viene restituito e il contratto stesso può essere risolto in tribunale a causa della sua esecuzione impropria.

Cosa è meglio: un acconto o un anticipo?

Nonostante alcune somiglianze nelle forme di garanzia degli obblighi, la risposta a questa domanda dipende da quale parte della transazione rappresentate. È più vantaggioso per il venditore ricevere un acconto, poiché se l'acquirente rifiuta di firmare il contratto, il proprietario non è obbligato a restituirlo. Per l'acquirente è più adatto l'anticipo: se per qualche motivo la transazione non va a buon fine, viene restituita per intero all'emittente.

Come organizzare il trasferimento della caparra?

Esistono diversi modi per farlo:

1. Firma del contratto preliminare. Ai sensi dell'articolo 429 del Codice Civile della Federazione Russa, questa forma di accordo tra soggetti è consentita. Tuttavia, secondo la posizione della Corte Suprema Arbitrale, sancita dalla Risoluzione n. 13331/09 del 19 gennaio 2010 e da altre decisioni dell'organo, il deposito in questo caso deve essere considerato un anticipo, pertanto, in caso di mancato -rispetto degli obblighi, non si applicano le conseguenze della parte 2 dell'articolo 381 del codice civile della Federazione Russa.
2. Firma dell'accordo principale. Il testo del documento deve prevedere il termine per l'adempimento degli obblighi da entrambe le parti, nonché una disposizione separata per il deposito. Tuttavia, data la complessità della transazione e la necessità di raccogliere una quantità significativa di documenti, questo metodo risulta piuttosto complicato.
3. Firma del contratto preliminare e contratto di deposito. Entrambi i documenti aiuteranno non solo a esprimere l'intenzione di concludere una transazione, ma anche a formalizzare con competenza il trasferimento di fondi.
4. Firma del contratto di deposito. In questo caso, i fondi vengono trasferiti con la garanzia di concludere un accordo in futuro, quindi questa forma è la più semplice e classica.

Riepilogo

Se Egor Alekseevich e Timofey Arkadyevich decidono di formalizzare l'acquisto e la vendita di un appartamento e documentare le loro intenzioni, devono firmare un contratto di deposito. In nessun caso dovresti trasferire denaro sulla base della tua parola d'onore, di una ricevuta o con il pretesto di obblighi di debito. Questi metodi vengono utilizzati dai truffatori per ingannare i cittadini negligenti e i successi sono semplicemente sbalorditivi. Il contratto di deposito può essere accompagnato anche da un accordo preliminare o da un accordo principale, ma ciò non è necessario.

Ultimo aggiornamento: 30/09/2018

Quando c'è una conversazione tra il venditore e l'acquirente di un appartamento sulla conclusione di una transazione di acquisto e vendita ( riguarda il mercato), allora è generalmente accettato che l'Acquirente debba pagare il Venditore depositare (pagamento anticipato), confermando così la sua Intenzione acquistare questo particolare appartamento. Senza tale pagamento anticipato, di solito l'Acquirente non viene preso sul serio.

Allo stesso tempo, l'Acquirente stesso è interessato a stipulare accordi con il Venditore su una transazione futura. Quindi l'appartamento verrà ritirato dal mercato e gli altri richiedenti non daranno più fastidio a nessuno. E ovviamente entrambe le parti coinvolte nella transazione sono preoccupate per la questione... come compilare correttamente un acconto al momento dell'acquisto di un appartamento?

Termini dell'accordo (o contratto) sul deposito

Il trasferimento della caparra per un appartamento è sempre formalizzato in forma scritta . Il documento potrebbe intitolarsi come "Contratto di deposito" O "Contratto di deposito". Non c'è alcuna differenza giuridica tra loro, la cosa principale è questa la parola "deposito" deve essere presente nel titolo e nel documento stesso. Ciò determina immediatamente la base giuridica dell'accordo. Le condizioni e le regole per l'applicazione del deposito sono specificate nella legge - in. Se nel contratto non è presente la parola “deposito”, l'importo viene riconosciuto in anticipo (maggiori informazioni su questo argomento di seguito).

Significato legislativo del deposito si riduce al fatto che se l'operazione di compravendita di un appartamento non avviene per colpa dell'Acquirente che ha depositato il denaro, allora importo del deposito rimane al Venditore. Se la transazione fallisce per colpa del Venditore, questi dovrà restituire tale importo all'Acquirente raddoppiare le dimensioni . Come responsabilità finanziaria reciproca costringe le parti contraenti a prendere sul serio le loro promesse.

Condizioni per effettuare un deposito Al momento dell'acquisto o della vendita di un appartamento, il contratto deve contenere le seguenti clausole:

1. indicazione del nome completo e dei dettagli del passaporto delle parti coinvolte nella transazione: il Venditore e l'Acquirente;
2. un'indicazione di cosa esattamente o per garantire ciò che viene effettuato il deposito ( appartamento, indirizzo), inclusa l'essenza della futura transazione ( acquisto, condizioni fondamentali della transazione);
3. indicazione dell'importo del deposito;
4. indicazione del costo totale dell'appartamento;
5. l'indicazione che l'importo del deposito è compreso nel prezzo dell'appartamento;
6. indicazione del periodo per il quale viene versata la caparra;
7. indicazione che, ai sensi degli articoli 380 e 381 del Codice Civile della Federazione Russa, il deposito rimane presso il Venditore ( se l'Acquirente non acquista l'appartamento entro il termine specificato), e la cauzione viene restituita all'Acquirente per un importo doppio ( se il Venditore rifiuta di vendere l'appartamento);

Di base termini della transazione futura l'acquisto e la vendita possono riflettersi nel contratto di deposito stesso ( come nell'esempio sopra e nell'esempio sotto), oppure puoi crearne uno separato “Contratto preliminare di compravendita di appartamento”, a cui farà riferimento l'accordo ( in conformità con Si apre in una nuova scheda.">Clausola 4, articolo 380 del Codice Civile della Federazione Russa). Questo non cambia la sostanza, è solo che invece di un documento, alcune persone preferiscono crearne due.

Per stipulare un accordo ( accordo) sul deposito su cui puoi basarti in modo indipendente campione (vedi sotto) o contattare per assistenza.

Modulo contrattuale ( accordi) sul deposito quando si acquista o si vende un appartamento, può essere notarile o non notarile ( scritto semplice). Legalmente, entrambi hanno la stessa forza. Ma per l'Acquirente dell'appartamento può essere utile come testimone ufficiale del trasferimento di denaro e garante che i termini dell'accordo tutelano i suoi interessi. Dopotutto, i rischi dell’acquirente in una transazione di acquisto e vendita di un appartamento sono sempre superiori ai rischi del venditore.

Quale dovrebbe essere l'importo del deposito quando si acquista o si vende un appartamento?

Non esiste un importo fisso generalmente accettato che l'Acquirente di un appartamento deve trasferire al Venditore sotto forma di deposito. È sempre valore contrattuale . Ed è determinato dal buon senso. Cosa significa?

L'Acquirente è consapevole che l'importo del deposito deve essere sufficiente a trattenere il Venditore dalla tentazione di vendere l'appartamento ad un altro acquirente che offrirà un prezzo leggermente più alto. Successivamente il Venditore dovrà restituire il doppio dell'importo del deposito e il suo vantaggio di prezzo andrà perso.

Il venditore dell'appartamento, a sua volta, capisce che l'importo del deposito deve essere sufficiente affinché l'acquirente sia dispiaciuto di perderlo, anche se trova un'opzione di acquisto più redditizia.

In pratica, di solito importo del deposito al momento dell'acquisto e della vendita di un appartamento costituisce una comoda figura tonda ( ad esempio, 50 o 100 mila rubli), e non supera l'1-2% del costo totale dell'appartamento.

Per quanto tempo viene versato l'acconto al momento dell'acquisto o della vendita di un appartamento?

Il periodo per il quale viene pagato il deposito dipende dalla disponibilità dell'appartamento per la vendita. Dopotutto, il pagamento anticipato stesso viene effettuato in modo tale che nel processo di preparazione della transazione e raccolta di documenti nessuno dei partecipanti ha cambiato idea. Il Venditore e l'Acquirente dell'appartamento concordano in anticipo il periodo di deposito e si basano sul tempo necessario al Venditore per preparare i documenti necessari per la transazione.

L'acquirente deve tenere presente che lui stesso per controllare i documenti ci vuole anche un po' di tempo. È possibile che durante il processo di controllo di un appartamento prima dell'acquisto sorgano domande e siano necessari ulteriori documenti per l'analisi.

Pertanto, quando si acquista o si vende un appartamento Il periodo di deposito è sempre fissato con una riserva. Cioè, se, ad esempio, il venditore è pronto a concludere un accordo in due settimane, allora ha senso che l'acquirente effettui un deposito per tre settimane o un mese. Più lungo è il periodo, più affidabile. Dopotutto, nessuno vieta di concludere un accordo prima di questa scadenza. La responsabilità sorge solo se il periodo di deposito è trascorso e l'operazione di compravendita non ha avuto luogo.

E, naturalmente, l'Acquirente deve ricordare che il deposito viene trasferito solo dopo conferma di proprietà Venditore per un appartamento. A tale scopo, deve fornire la data corrente ( Per ulteriori informazioni sui tipi di tali dichiarazioni, consultare il collegamento).

Perché è richiesto un deposito? O forse un anticipo?

Nella pratica di mercato viene spesso utilizzato spesa prepagata, ma no depositare. Su questo, per così dire, hanno insistito i venditori di appartamenti e le agenzie immobiliari che servono questi venditori. Il motivo del rifiuto di utilizzare il deposito è che esso obbliga la parte che accetta il deposito a sopportare un grave onere responsabilità finanziaria in caso di fallimento della transazione o di rifiuto di vendere l'appartamento.

Nel caso di una transazione regolare per l'acquisto e la vendita di un appartamento senza la creazione di una catena di più, i venditori a volte si impegnano a formalizzare esattamente depositare e accettare questa responsabilità finanziaria. Gli agenti immobiliari chiamano questa opzione “pura vendita” o “puro acquisto”.

Ma in caso di allineamento offerte alternative (e ce ne sono la maggior parte sul mercato), pagamento anticipato sotto forma di depositare sembra irragionevole per il Venditore. Infatti, in una catena di appartamenti, il Venditore, dopo aver accettato il deposito, deve trasferirlo ulteriormente lungo la catena, a un altro Venditore. E può trasferire il deposito a un terzo ( se la catena di appartamenti è lunga). Di conseguenza, il primo Venditore non ha più un deposito in mano, ma è costretto a farsi carico nei confronti del suo Acquirente per un importo pari al doppio dell'importo se la vendita del suo appartamento non avviene. Ma potrebbe non aver luogo a causa di altri partecipanti accordo alternativo , anche a causa, ad esempio, del crollo di una catena di appartamenti.

È chiaro che nessuno vuole assumersi la responsabilità finanziaria per circostanze che non si possono controllare completamente, comprese le azioni di altre persone. Particolarmente . Pertanto tale responsabilità viene semplicemente esclusa mediante la registrazione contratto di deposito – contratto anticipato. Quindi se l'acquisto di un appartamento fallisce ( non importa più di chi è la colpa), il Venditore si limiterà a restituire all'Acquirente l'importo da lui pagato avanzare.

Per l'Acquirente, tuttavia, condizioni per effettuare un anticipo per un appartamento sono fissati in modo più rigoroso. Nonostante ciò NON implichi responsabilità finanziaria per entrambe le parti, in pratica tale responsabilità per l'Acquirente è stabilita come condizione separata in Accordo anticipato . Questa condizione fa sì che se l'Acquirente rifiuta la transazione, l'importo anticipato non gli verrà restituito e rimarrà al Venditore sotto forma di Bene .

Questo vale infatti per l'Acquirente dell'appartamento condizione rigorosa del deposito, mentre per il Venditore ha validità condizione di anticipo morbido. Perché tale ingiustizia?

Il fatto è che nel mercato immobiliare delle grandi città, la maggior parte degli appartamenti viene messa in vendita non per conto dei proprietari, ma per conto delle agenzie ( intermediari). E l'Acquirente, avendo scelto un appartamento, effettua il pagamento anticipato non al proprietario, ma al suo rappresentante, l'agente. Il proprietario può cambiare idea sulla vendita il tuo appartamento o, ad esempio, cambiare il prezzo saldi. Comprendendo questo, l'agente non si assume mai la responsabilità finanziaria per il denaro prelevato. Se l'affare fallisce, è pronto a restituirli semplicemente, niente di più.

L'acquirente è responsabile della sua intenzione da soli , quindi, per lui, gli agenti immobiliari includono una responsabilità più severa nel contratto. Un'eccezione è quando l'Acquirente partecipa a una transazione complessa da catene di appartamenti , dove il suo acquisto dipende dalle azioni degli altri partecipanti. Quindi gli viene tolta anche la responsabilità finanziaria e, se la catena si rompe, gli viene semplicemente rimborsato l'importo versato avanzare.

Come agire per il Venditore e l'Acquirente quando preparare una transazione per l'acquisto e la vendita di un appartamento, compreso come negoziare, effettuare, ricevere ed elaborare i pagamenti anticipati ( anticipo o deposito ), nonché effettuare la liquidazione finale dell'operazione – dettagliatamente descritta nella ns Si aprirà in una finestra pop-up."> ISTRUZIONI PASSO PASSO (il diagramma si aprirà in una finestra pop-up).

✅ho cambiato idea sulla vendita immobiliare - indipendentemente dal motivo per cui lo ha fatto;

✅ non ha registrato tutti i residenti registrati nell'immobile residenziale - in questo caso l'appartamento è considerato gravato, perché le persone registrate hanno il diritto di abitarvi;

✅ non ha pagato le bollette prima della transazione - secondo la legge, puoi vendere la proprietà solo senza debiti delle utenze;

✅ ha fornito informazioni deliberatamente false al momento della conclusione di un accordo preliminare sul deposito - ad esempio, non ha informato che l'appartamento ha più proprietari;

✅ ha violato i termini del contratto preliminare - ad esempio, non ha preparato un pacchetto di documenti per la vendita;

✅ non si è presentato entro il termine indicato per la firma principale contratti di compravendita immobiliare.

In tutti i casi sopra indicati, il venditore è obbligato non solo a restituire l'intero importo del deposito, ma anche a versare lo stesso importo in aggiunta. Cioè pagherà il doppio della caparra come penale.

Scoprilo in anticipocome restituire la caparra per un appartamentonel caso in cui il venditore violi i termini del contratto. In genere, l'acquirente notifica semplicemente al venditore che deve ritorno soldi. Se il venditore rifiuta, devi presentare un reclamo in tribunale: nella maggior parte dei casi il tribunale lo soddisferà.

Cosa fare prima di trasferire il deposito per tutelarsi

❗Controlla i documenti per l'alloggio.Quando concludiaccordo sul deposito cauzionale per l'acquisto di un appartamento, chiedi al venditore di fornire tutti i documenti relativi alla proprietà. Se mancano alcuni documenti, ad esempio non esiste un estratto del Registro immobiliare dello Stato unificato che confermi la proprietà, è meglio rinviare la transazione. In caso contrario, la raccolta dei documenti potrebbe richiedere molto tempo.

❗ Ottenere il consenso del coniuge del venditore.Se il venditore ha un coniuge, assicurati di ottenere un permesso autenticato per vendere. Altrimenti, in caso di divorzio, il coniuge del venditore potrà far valere i suoi diritti immobiliari entro tre anni dalla transazione, e il tribunale si farà valere lato .

❗Verifica se c'è un ingombro. Se l'alloggio è gravato, è meglio rifiutare l'acquisto. Chiedi al venditore di rimuovere prima l'ingombro e poi di consegnare il denaro.

❗ Controlla se le bollette sono state pagate.In caso contrario, chiedi prima al venditore di saldare il debito e poi dagli i soldi. Se acquisti un immobile con debiti, dovrai pagarli tu stesso, e questa è una spesa aggiuntiva. È meglio guardare di persona le ricevute: i debiti sulle bollette non influiscono sul trasferimento di proprietà a Rosreestr, quindi non sarai avvisato del debito.

❗Controlla se nell'appartamento è registrato qualcuno.Se sì, indicare nel contratto l’obbligo del venditore di disconnettere tutti i residenti. Altrimenti avranno il diritto di vivere nell'appartamento anche dopo averlo acquistato e non potrai cacciare gli inquilini. Ciò vale soprattutto per i minorenni registrati.

Che tipo di deposito è richiesto quando si vende un appartamento?

Importo del deposito per l'acquisto di un appartamentopuò essere qualsiasi cosa: dipende dall'accordo personale tra venditore e acquirente. Nella maggior parte dei casi, la sua dimensione è pari al 5-10% del valore della proprietà. Ad esempio, se una casa costa 1.000.000 di rubli, puoi versare al venditore 50.000 o 100.000 rubli come deposito.

Un piccolo deposito è vantaggioso sia per il venditore che per l'acquirente. Se improvvisamente cambi idea sull’acquisto di un appartamento, non sarà così offensivo perdere una piccola somma. E se il venditore non adempie ai suoi obblighi, dovrà restituire un po'. Un deposito di grandi dimensioni non è redditizio per te e per il venditore il vantaggio è discutibile. Se l'acquirente paga molto, il venditore può preparare i documenti per la transazione e trattenere il denaro se rifiuta l'acquisto. E in caso di violazioni da parte del venditore, dovrà restituire l'importo il doppio.

Come comporrecontratto preliminare per la compravendita di un appartamento con deposito

Come abbiamo detto sopra, la legislazione richiede una scrittura obbligatoria registrazione accordo preliminare con deposito cauzionale. Deve essere firmato in più copie: una per ciascun partecipante alla transazione.

Ad esempio: acquisti un appartamento di proprietà di una persona. In questo caso avrai bisogno di due copie: una rimarrà a te, l'altra al venditore. Se i proprietari sono tre, il contratto dovrà essere redatto in quattro copie: una per i venditori e una per l'acquirente.

Contratto di deposito per l'acquisto di un appartamento - campione 2018- deve contenere:

📃 Dati delle parti. Indicare le informazioni sull'acquirente e su tutti i proprietari dell'immobile, se ce ne sono diversi. Di solito scrivono il cognome, nome e patronimico, serie e numero del passaporto, luogo di registrazione o residenza effettiva.

📃 Data di conclusione. Ciò aiuterà a dimostrare che il contratto è stato concluso ad una certa data in caso di controversie.

📃 Dati immobiliari. Nel contratto di deposito sono indicati l'indirizzo dell'appartamento, il suo numero catastale, la superficie totale e abitabile e il costo. Se lo si desidera, è possibile fornire ulteriori informazioni, ad esempio il numero di un estratto indicante la proprietà dell'immobile.

📃 Importodepositare. Deve essere indicato in numeri e decifrato in parole.

📃 Procedura per trasferire denaro. Indica quando e in che modo l'acquirente trasferirà il denaro al venditore. Ad esempio, scrivi le coordinate bancarie o indica che l'intero importo verrà trasferito in contanti al momento della firma del contratto.

📃Tempo durante il quale verrà completatoAffare. Specificare il periodo di tempo entro il quale è necessario completare la base accordo acquisto e vendita. Preferibilmente indicare date specifiche, ad esempio, fino al 31 ottobre 2018, e non la frase “entro un mese”.

📃Diritti e obblighi delle parti. Ad esempio, deve essere indicato che l'acquirente è tenuto a pagare tempestivamente l'importo residuo previsto dalla transazione e il venditore è obbligato a consegnare l'appartamento nelle condizioni in cui si trovava al momento dell'ispezione.

📃 Forza maggiore. Dovrebbe essere indicato cosa può essere classificato come forza maggiore e come influenzerà i termini del contratto.

📃 Data di entrata in vigore. Di solito viene indicato che l'accordo entra in vigore dal momento in cui viene firmato.

📃 Didascalie. Alla conclusione dell'accordo, tutte le parti devono apporre firme e una trascrizione - cognome con iniziali.

Puoi redigere tu stesso un contratto di deposito o utilizzare un modello standard. Ascarica un accordo standard sul deposito al momento dell'acquisto di un appartamento, clicca sul link .

Come compilare correttamente un acconto al momento dell'acquisto di un appartamento: quali altri documenti sono necessari

Affinché il deposito abbia piena forza giuridica e non vi siano dubbi sulla transazione, oltre al contratto è necessario redigere altri due documenti: un preliminare di compravendita e ricevuta

Contratto preliminare di compravenditaredatto prima del contratto principale. Riporta tutti gli accordi raggiunti venditore e acquirente . Ad esempio, indicano:

📝 il costo dell'appartamento, l'entità del deposito, la procedura di pagamento - ad esempio, annotano i dettagli del venditore e i termini del trasferimentoSoldi;

📝 elenco dei documenti che devono essere preparati per la transazione e tempi della loro preparazione da parte del venditore;

📝 elenco dei mobili e degli elettrodomestici rimasti nell'appartamento;

📝 tempistica del trasferimento dell'immobile all'acquirente;

📝 chi paga i servizi notarili, la preparazione di altri documenti per la transazione e altre spese;

📝 dati immobiliari - superficie totale e abitabile, numero di passaporto catastale, indirizzo esatto e altri.

Ricevuta di ricevuta di caparra per appartamentocertifica che il venditore ha ricevuto l'intero deposito. È redatto in forma libera, ma il documento deve contenere le seguenti informazioni:

📌 cognomi, nomi, patronimici di entrambe le parti coinvolte nella transazione: venditore e acquirente; Se necessario, puoi fornire i dettagli del passaporto;

📌 indirizzi di registrazione e residenza effettiva di entrambe le parti;

📌 l'indicazione che i fondi vengono trasferiti proprio come deposito e non come anticipo;

📌 l'importo della caparra - come nel contratto, è indicato in numeri e decifrato a parole;

📌 firme di entrambe le parti della transazione con una trascrizione - cognome e iniziali.

Ulterioridomande: cos'altro devi sapere

Come si presenta un tipico contratto di deposito quando si acquista un appartamento??

La legislazione non impone requisiti rigorosi sulla forma del contratto di deposito: l'importante è il contenuto. In genere, un documento viene stampato su carta, i dettagli di entrambe le parti e altre informazioni essenziali vengono compilati manualmente e firmati.

Come versare un acconto quando si acquista un appartamento?

Le istruzioni complete sono fornite sopra. Brevi istruzioni:

🤝 concordare con il venditore l'importo del deposito, i tempi di registrazione della transazione e altre condizioni essenziali;

📋 verificare la disponibilità dei documenti per la transazione, ottenere il consenso del coniuge del venditore, verificare altro sfumature importanti;

📝 redigere e firmare un contratto preliminare di compravendita, accordo sul deposito e una ricevuta per ricevere denaro;

💰 consegnare il denaro al momento della firma della ricevuta.

È possibiledeposito quando si acquista un appartamento con un mutuo

Pagamento di un acconto al momento dell'acquisto di un appartamentocon un mutuo ipotecario, è possibile il capitale di maternità e altre condizioni aggiuntive. È solo che il contratto di deposito, oltre ad altre condizioni essenziali, indica la procedura per la registrazione del capitale di maternità, la procedura per il regolamento con il venditore utilizzando fondi ipotecari o altre sfumature a seconda dei fondi utilizzati per l'acquisto di un immobile.

La cauzione viene restituita o no quando si acquista un appartamento?in caso di forza maggiore?

Secondo l'articolo 381 del codice civile della Federazione Russa se gli obblighi non possono essere adempiuti o entrambe le parti concordano di risolvere il contratto, introdotto la cauzione dovrà essere restituita. Ma tutto dipende dall'accordo. Ecco perché ti consigliamo di specificare le possibili circostanze di forza maggiore e il loro impatto su condizioni transazioni nell'accordo. Le circostanze di forza maggiore includono la morte del venditore o dell'acquirente, danni alla proprietà - ad esempio un incendio in un appartamento - e altre circostanze di forza maggiore che impediranno l'adempimento degli obblighi previsti dal contratto.

Pagamento anticipato per l'appartamento contribuire per “pedinarlo” autonomamente durante la raccolta e la verifica dei documenti. L'essenza è la registrazione degli accordi preliminari sulla transazione tra il Venditore e l'Acquirente, dopodiché il Venditore smette di mostrare l'appartamento ad altri acquirenti e inizia a raccogliere i documenti per la transazione.

In pratica pagamento anticipato per l'appartamento contribuito sotto forma di , o sotto forma di . L'essenza di entrambi, così come la differenza fondamentale tra loro, è descritta nel Glossario, seguendo gli appositi link.

Depositare, ovviamente, è più vantaggioso per l'Acquirente, perché in caso di rifiuto da parte del Venditore, dovrà restituirlo all'Acquirente in doppio importo.

Spesa prepagata, naturalmente, è vantaggioso per il Venditore, perché potrà in qualsiasi momento rifiutare la transazione senza alcun rischio, semplicemente restituendo l'anticipo all'Acquirente ( ad esempio, se all'improvviso si trovasse un altro acquirente che offrisse un prezzo leggermente più alto).

Affatto, depositare implica controllo reciproco e responsabilità finanziaria reciproca, quindi è logico che l'Acquirente insista depositare. I venditori, su suggerimento degli agenti immobiliari, cercano in ogni modo di evitare questa responsabilità e più spesso accettano il pagamento anticipato sotto forma avanzare, ma con ulteriori penalità per l'Acquirente: se rifiuta la transazione, perde l'importo del suo avanzare.

La pratica di mercato è tale da essere utilizzata più spesso spesa prepagata, ma con alcune condizioni aggiuntive, sia da parte dell'Acquirente che da parte del Venditore ( vedi sotto).

Come anticipare l'acquisto di un appartamento

Procedura di richiesta avanzare quando si acquista un appartamento, non è diverso dalla procedura di pagamento depositare per l'appartamento. L'unica differenza sono le conseguenze finanziarie sopra descritte ( responsabilità delle parti) in caso di fallimento dell'operazione.

Per cominciare, decidiamo scadenza anticipo e il suo quantità .

Periodo di pagamento anticipato per l'appartamento

Termine anticipato quando si acquista un appartamento, viene calcolato dal momento del pagamento avanzare fino al completamento della transazione, vale a dire firmare e inviare documenti a.

Questo termine dipenderà dalla disponibilità dell'appartamento in vendita ( l'intero pacchetto di documenti è pronto?), dal momento della ricerca appartamento alternativo per il Venditore ( Se) e il tempo necessario all'Acquirente per verificare i documenti ( sia l'oggetto - l'appartamento che il soggetto - il Venditore).

L'Acquirente non dovrebbe correre qui. Di solito non impiegano meno di due settimane per raccogliere e verificare i documenti. Sarebbe ragionevole anticipare un periodo con una certa riserva di tempo, ad esempio un mese. E se l'accordo alternativa, poi forse da uno e mezzo a due mesi. Questo tempo è sufficiente affinché il Venditore possa ritirare l'intero pacchetto di documenti, nonché per la loro verifica da parte dell'Acquirente e per il controllo dei documenti raccolti.

Se l'accordo è alternativo , poi prima di entrare pagamento anticipato per un appartamento dobbiamo assicurarci che le intenzioni del Venditore siano quelle di acquistare se stesso appartamento alternativo corrispondono al mercato. Altrimenti, nel processo di preparazione della transazione, potrebbe risultare che il Venditore non sarà in grado di scegliere "alternativa" entro il periodo di tempo indicato o raggiungi il prezzo desiderato, e l'affare andrà in pezzi.

È positivo se il venditore ha già selezionato un'opzione per sé al momento del pagamento anticipato "alternative" (forse nemmeno da solo).

“Non basterà!”- può dire il Venditore, contando i nostri soldi. "Giusto!"– diamo una risposta sicura e lo spieghiamo al Venditore il fatto stesso del pagamento anticipato conta più della sua somma.

Importo anticipato quando si acquista un appartamento, in realtà, può essere chiunque. Ma in pratica, di solito non supera l'1-2% del costo dell'appartamento, oppure viene scelto un importo tondo approssimativamente comparabile, ad esempio 50 o 100 mila rubli. ( importi per il mercato immobiliare standard di Mosca). La contrattazione è abbastanza appropriata qui.

Chi dovrebbe effettuare il pagamento anticipato per l'acquisto di un appartamento?

Punto importante! Prima di effettuare un pagamento anticipato per un appartamento, dobbiamo accertarci che questo appartamento appartenga davvero al Venditore, e al suo proprietà è registrato dallo stato. Per fare ciò, dobbiamo ordinare in anticipo ( che cos'è - vedi il link).

Questo Estratto del Registro immobiliare dello Stato unificato può essere ordinato sia sul sito web di Rosreestr che sul nostro sito web - ( tramite il servizio API integrato di Rosreestr).

E solo dopo aver controllato i dettagli del passaporto e Estratti dal Registro dei beni immobili dello Stato unificato e dopo esserci assicurati che questo sia davvero il proprietario dell'appartamento di cui abbiamo bisogno, possiamo firmare con il Venditore Accordo anticipato e dargli i soldi.

In pratica succede così l'appartamento viene venduto da un agente immobiliare per conto del Venditore e tenta di accettare l'importo anticipato a nome proprio o dell'agenzia immobiliare. È possibile dargli dei soldi? Potere. Ma poi, oltre alle informazioni sul proprietario, dobbiamo anche assicurarci che questo proprietario abbia effettivamente affidato a questo agente immobiliare o agenzia la vendita del suo appartamento. L'agente immobiliare deve presentarci contratto di agenzia con il proprietario , dove, tra l'altro, deve essere indicato che l'agente è autorizzato ad accettare il pagamento anticipato per l'appartamento.

In questo caso Contratto anticipato per un appartamento firmeremo con un agente. Esaminiamo i dettagli del suo passaporto, li registriamo nel contratto e conserviamo una copia del contratto di agenzia con il proprietario ( come base per trasferire un anticipo a un esterno).

È vero, è improbabile che un'agenzia immobiliare sia pronta ad assumersi almeno una parte della responsabilità finanziaria in caso di fallimento dell'affare per colpa del venditore o dell'agenzia stessa. Al massimo possiamo contare sul rimborso dell'importo anticipato. Mentre nel contratto direttamente con il Venditore possiamo ragionevolmente fornire sanzioni per il fallimento dell'affare per sua colpa.

Contratto anticipato per un appartamento

Se ci sono più proprietari di appartamenti ( famiglia, per esempio), allora sarebbe più corretto se tutti firmassero un accordo preventivo.

Accordo anticipato non registrato da nessuna parte, compilato in due copie ( per il Venditore e per l'Acquirente) e segni al momento del trasferimento avanzare

Se lo si desidera, l'accordo può essere redatto, firmato e certificato da, quindi le condizioni per la restituzione o il mancato rimborso dell'importo anticipato possono essere descritte in modo più dettagliato e competente.

Notarizzato Accordo anticipato fornirà ulteriore protezione legale all'Acquirente nel caso del Venditore. Ad esempio, quando il venditore raccoglie un anticipo da più acquirenti contemporaneamente e poi diventa "ignorante" o vende un appartamento a una persona.

È anche consentito stipulare nel contratto multe per il Venditore se cambia idea sulla vendita o vende l'appartamento a qualcun altro ( ad esempio, per un prezzo leggermente più alto, questo è successo in pratica).

Se abbiamo a che fare con un rappresentante di fiducia del Venditore, è necessaria particolare cautela. Questo caso è considerato ulteriormente, al passo Si aprirà in una finestra pop-up.">STRUMENTI -« Vendere un appartamento per procura».

In pratica, pagamento anticipato per un appartamento non entrato contanti , che vengono trasferiti di mano in mano in base al corrispondente contratto/accordo firmato. Questo può essere fatto, ad esempio, nello stesso appartamento che stiamo acquistando. Questo ci darà l'opportunità ancora una volta ( nel caso in cui) ispezionare l'appartamento prima di trasferirsi pagamento anticipato.

Ma è più sicuro trasferire denaro a quando notaio, tra le altre cose, funge da testimone del fatto di accettazione del denaro da parte del Venditore. In questo caso sarà più difficile per il Venditore sottrarsi alla responsabilità.

Se l'appartamento viene venduto da un agente immobiliare ( sulla base di un contratto di agenzia con il proprietario), allora potremo effettuare un pagamento anticipato presso l'agenzia immobiliare stessa.

Abbiamo quindi concordato l’importo e la durata del pagamento anticipato, controllato il passaporto del venditore e la registrazione dei suoi diritti di proprietà e deciso per il notaio. L'accordo di pagamento anticipato (o deposito) è stato preparato e firmato. Il denaro è stato consegnato personalmente. Hanno rintracciato dove li ha messi e hanno ricordato questo posto.

Ultimo aggiornamento marzo 2019

Si ritiene che gli acquisti più importanti nella vita di tutti siano transazioni con immobili, automobili e terreni. Quanto più lungo è il processo di selezione attenta dell'opzione giusta, tanto più forte è il desiderio di concludere rapidamente un accordo e diventare il proprietario dell'oggetto desiderato.

Allo stesso tempo, l'acquirente non sempre dispone dell'intero importo, molto spesso gli acquisti di grandi dimensioni vengono effettuati utilizzando fondi di credito e presi in prestito; Come rafforzare la propria intenzione di acquistare un appartamento o un'auto, “riservando” l'oggetto desiderato per un acquisto futuro? Molte persone danno al venditore un acconto, la cui ricevuta viene rilasciata con ricevuta. Ti diremo come farlo correttamente qui.

Regole di base

Passiamo alla parte generale del diritto civile russo. In sostanza il deposito è un modo per “assicurare” la cosa o l'oggetto scelto. È logico che se la transazione viene annullata per colpa dell'acquirente, il denaro trasferito per l'acquisto non verrà restituito.

Il deposito viene spesso confuso con il pegno, mentre questi sono concetti completamente diversi. Il deposito garantisce l'obbligazione, mentre la caparra costituisce parte del prezzo totale del contratto di vendita. Oltre a ciò, la cauzione viene restituita alla risoluzione del contratto concluso.

Tuttavia, il diritto civile prevede il caso in cui la cauzione può essere restituita all'acquirente che ha espresso la propria intenzione di acquistare l'immobile. Pertanto, se il venditore risulta colpevole del mancato completamento dell'acquisto, l'acquirente riceve il 200% dell'importo del deposito, ovvero il doppio dell'importo.

Diamo un'occhiata agli esempi:

• L'acquirente ha trovato alloggio, un bilocale al terzo piano di un condominio. Affinché il proprietario smettesse di cercare potenziali acquirenti, rimuovesse l'annuncio dal sito e fissasse il prezzo concordato, è stato rilasciato un deposito di 50.000 rubli. Successivamente all'acquirente è stato negato il mutuo ipotecario e pertanto l'operazione non ha avuto luogo. Poiché il venditore ha subito alcune perdite (perdita di potenziali acquirenti, perdita di tempo, ecc.), trattiene il deposito.
• Nelle stesse circostanze, solo l'acquirente riceve con successo il prestito e chiama il venditore per fissare una data di transazione. L'acquirente lo informa che non ci sarà alcuna transazione (ha cambiato idea, viene mandato in un lungo viaggio d'affari, c'è una controversia con i parenti, ecc.) - il deposito viene restituito per un importo di 100.000 rubli, compensando i costi sostenute dall'acquirente (disposizione mutuo, perdite di tempo, ritiro cose, trasloco parenti, ecc.).

A quanto ammonta la cauzione per l'acquisto di un appartamento (terreno, garage, ecc.)?

L'importo può essere qualsiasi, l'importante è che sia adatto a entrambe le parti dell'accordo. I documenti possono indicare un importo fisso o una percentuale del prezzo della transazione.

Come compilare correttamente un deposito

Come abbiamo già notato, viene redatta una ricevuta relativa al trasferimento di un deposito per l'acquisto di un qualsiasi immobile, sebbene la legge non preveda direttamente il rispetto di una certa forma della sua scrittura. Puoi utilizzare una ricevuta di esempio per ricevere un acconto per un appartamento o utilizzare una versione di esempio.

RICEVUTA
sulla ricezione di un deposito

Mosca "__"_______2016

Io, Kirill Petrovich Ushakov, nato il 12 dicembre 1966, passaporto serie 1111 numero 111111, rilasciato il 1 gennaio 2000_______________ (specificare da chi, codice dipartimento),

registrato e residente all'indirizzo: Mosca, via _______, n._____, appartamento_________, ricevuto da Petr Viktorovich Kuzmin, nato il 11/11/1967, serie di passaporti 2222 numero 222222 rilasciato il 02/02/2002. (specificare da chi, codice divisione), registrato e residente all'indirizzo: Mosca, st.__________, n._____, app._____

50.000 rubli (cinquantamila rubli) come deposito per un appartamento situato all'indirizzo: Mosca, ________ st. rubli), secondo il contratto di compravendita del 01/01/2016.

Firma __________

Quando si invia un deposito per iscritto, è necessario tenere conto di alcune condizioni:

• al momento della redazione della ricevuta deve essere redatto un preliminare di compravendita (se si tratta di beni immobili), in cui si indica la forma di pagamento: la prima parte sotto forma di caparra, la parte successiva sotto forma di forma dell'importo residuo (vedi);
• se ci sono più proprietari, allora tutti scrivono una ricevuta e il deposito deve essere diviso tra loro;
• la ricevuta deve contenere la data di redazione e la data di trasferimento del denaro, non devono esserci correzioni, aggiunte o cancellature;
• se il venditore non ha raggiunto la maggiore età, la ricevuta viene scritta per lui dai genitori, è auspicabile la presenza del bambino;
• il documento non deve essere redatto in anticipo; viene redatto sul posto alla presenza di tutte le parti interessate. Se il venditore ha un coniuge, è richiesta anche la presenza;
• il testo della ricevuta campione può essere stampato su una stampante e il nome completo, l'indirizzo, i dettagli del passaporto e l'importo in parole vengono redatti di persona, senza utilizzare la stampante (se tutto è stampato, è necessaria la certificazione di un notaio) ;
• È meglio escludere il trasferimento di denaro da solo con il venditore; è consigliabile che siano presenti altre persone (se possibile, non parenti).

• dettagli del passaporto di tutte le parti del contratto
• importo del deposito
• parametri principali e costo totale dell'immobile
• firme di tutte le parti coinvolte nella transazione.

Su richiesta delle parti, la ricevuta potrà indicare la responsabilità per il mancato versamento della cauzione (salvo la risoluzione della transazione). Pertanto, è possibile prevedere il pagamento di una penale pari all'1% del prezzo contrattuale se l'acquirente non paga la prima parte dell'importo nel giorno concordato.

Registrazione di una ricevuta per un deposito per locali residenziali

Prima di trasferire denaro per un futuro acquisto di una casa, dovresti prestare attenzione a quanto segue:

• studiare attentamente i documenti originali attestanti la proprietà: tale persona deve corrispondere a quella indicata nella ricevuta (vedi);
• chiedere al venditore di fornire un certificato di tutti i cittadini registrati nell'appartamento (vedi);
• controllare attentamente la disposizione dello spazio abitativo con il piano ITV per modifiche non autorizzate (vedi e);
• familiarizzare con il certificato del registro dello Stato unificato per pegno, arresto, ecc. Se non esiste tale certificato, puoi ottenerlo in pochi minuti (leggi anche);
• Puoi anche scoprire se ce n'è uno grande), poiché la registrazione delle transazioni ora non richiede un certificato di debito, è meglio scoprirlo prima di emettere un deposito.

Non consigliamo all'acquirente di versare un deposito troppo grande (a volte i venditori insistono sul 30% o addirittura sul 50% del costo dell'appartamento). È chiaro che in una situazione del genere chi trasferisce il denaro corre un rischio maggiore. Allo stesso tempo, se il venditore accetta rapidamente un importo simbolico sproporzionatamente basso come "pagamento anticipato", vale la pena verificare nuovamente la purezza della transazione imminente: forse nella vendita è coinvolto un truffatore.

È proprio nel caso dell'acquisto di un immobile che molti certificano l'eventuale ricevuta del deposito (sia in forma scritta che stampata) da parte di un notaio. Tali azioni non sono una garanzia assoluta della legalità della transazione, ma se il venditore nasconde qualcosa o ha intenzioni criminali, si rifiuterà di visitare il notaio: questo ti proteggerà da un acquisto dubbio.

Ricevuta di trasferimento di caparra per altro immobile

Come viene scritta la ricevuta del deposito cauzionale quando si acquista un'auto, un terreno, un garage, ecc.? Le regole generali per la redazione di questo documento dovrebbero essere rispettate anche se l'oggetto della transazione non sono locali residenziali, ma altri beni. Ecco alcune circostanze a cui prestare attenzione:

• la ricevuta di versamento di cauzione per un terreno deve essere rilasciata solo dopo la sua personale ispezione e confronto con la planimetria catastale, fino alla misurazione manuale dell'area;
• se vengono dati soldi per il costo di una dacia, è importante assicurarsi di avere i diritti di proprietà sia sul terreno che su tutti gli annessi;
• quando si trasferisce parte del costo di un'auto, sarebbe utile ottenere informazioni dalla polizia stradale sulla presenza di multe inflitte al proprietario di questa auto, arresto e vincolo. Secondo la pratica consolidata, l'importo del deposito per un'auto di solito non supera i 5-10 mila rubli;
• quando si stipula un contratto di compravendita di un garage, è necessario stabilire su quale base il proprietario possiede il terreno in cui si trova: per diritto di proprietà o in base a un contratto di locazione concluso con il Comune (attenzione: possono essere una mancanza di autorizzazione per installare un garage su un sito specifico).

Come possiamo vedere, tutte queste misure mirano a ridurre il rischio dell'acquirente. Non è possibile garantire che una ricevuta redatta correttamente tuteli completamente l'acquirente, ma le possibilità di ottenere giustizia in tribunale e restituire il denaro trasferito saranno maggiori.

Se hai domande sull’argomento dell’articolo, non esitare a farle nei commenti. Risponderemo sicuramente a tutte le tue domande entro pochi giorni. Tuttavia, leggi attentamente tutte le domande e le risposte all'articolo; se esiste una risposta dettagliata a tale domanda, la tua domanda non verrà pubblicata.

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